アパート経営・不動産投資 虎の巻

誰でもできるアパート経営!金なし・土地なし・知識なし。全くのゼロから億万長者になったアパート経営・不動産投資の極意!
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「利回り50%」を手にする庶民のための投資術とは?〜アパート経営・不動産投資実践会

JUGEMテーマ:アパート経営・賃貸経営

■━ 不動産投資 虎の巻 第375 回 ━━━━━━━━━━━■

土地無し・金無し・知識無し。
ガソリンスタンド店員がたった5年で億万長者!

〜不動産投資成功法を遂に公開!〜

■━━━━━━━━━━━━━━━━ 不動産投資実践会 ━━■ 

こんにちは。
不動産投資実践会 中村 です。


今日もお読みいただき、
ありがとうございます。


夏のボーナスが支給されましたが、
あなたの会社はいかがでしたか?


さまざまな調査によると、


「4年連続の増加」


ということで、アベノミクスによる
賃金上昇がじわじわと浸透している
ようにも見えますが…


一方で、


「生活が苦しい」


と思っている人が減る気配は
一向にありません。


それもそのはず。


デフレ脱却、円高の影響で、
日用品の値上げが相次ぎ生活費を圧迫。


加えて、住宅ローン・教育費などが
肩の上にのしかかってくる現役世代は


「自由に使えるお金」


など、そうそう手にできないのが
現状ではないでしょうか。


そんな状況ですから、


「本業以外でも稼ぎたい」

「副収入の道を探したい」

「できれば不労所得で」


という希望が後を断ちません。


「でも、数千万円の資金調達が
必要な不動産投資はハードルが高い…」


と二の足を踏んでいるなら、
こんな投資はどうでしょうか?


「現金100万円前後で
利回り50%の不動産投資」


ができる「競売」です。


メルマガ読者さんには、
もう「お馴染み」の競売ですが、
それでも中にはまだ


「他人の不幸を食物にするなんて!」


と拒絶反応を示す方もいらっしゃいます。


これが「大きな誤解」であることについては、
先日の記事でじっくり解説しました。


→私は「非人間」か?「救世主」か?



「競売」で買ってくれる人は、
売る側にとっては窮地を救ってくれる
「ありがたい存在」。


気に病む必要はありません。


しかも、競売価格は、市場価格の
3割4割引は当たり前。


手が届かないと思っていた物件が
バーゲン価格でゴロゴロしているのです。


安く買って適正価格で貸す(あるいは売る)。


これが不動産投資で稼ぐ基本。


この儲けのシステムを
小さな金額で実現できるのが
「競売」なのです。


ですから、もし、あなたが手元に
100万円、いえ30万円でもあるなら、
定期預金として銀行に預けるよりも


「競売に投資」


することをお勧めします。


ただし、正しい知識とノウハウに
基づいて実践する必要があるのは
言うまでもありません。


といっても、難しいことは
ないのでご安心を。


知らないと、少しばかり面倒なことも、
知っていれば、涼しい顔でやり過ごし、
ライバルを出し抜くことができます。


私の「競売」の師匠でもある
関さんのノウハウであれば、


『利回り50%、悪くても30%』


は、現実的に達成できる数字なのです。


2年〜3年で元を取れる
投資というわけですね。


こう考えていくと、中古車1台分の
資金で参入可能な競売は、実は、


『庶民のためのおいしい投資法』


とも言えるのです。


サラリーマンの給料というのは


「働いた時間への労働対価」

でしかありません。


毎月給料日になれば振込まれるのが
当たり前…とあぐらをかいているのは
大きな間違いです。


悪い想像はしたくない
でしょうが、この先、


「あなたが病気やケガをして働けなくなる」

「会社が傾いて給料が支払えなくなる」

ということも、ないとは限りません。


そんな時でも、アパートからの
家賃収入があれば、あなたの大切な家族が
路頭に迷うことはなくなるのです。


『収入の複線化』


とりわけ、


『給料以外の「不労所得」を得る方法』


は、これからの時代を生き抜くには
必須のスキルと言えます。


お金がお金を生む循環をつくる。


もし、あなたの手元に
ちょっとした「余裕資金」があるなら、
そのことを、ぜひ考えてみて下さい。


⇒イザという時にあなたを救う「不労所得」の築き方


それでは、また。


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アパート経営・不動産投資実践会 

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競売の物件明細書・現況調査報告書・評価書

みなさん、こんにちは、
株式会社レオンの関俊一です。


先日、お話しした
2種類の不動産競売は覚えていますか?


(ヌ)の強制競売事件は、
複雑な案件が多いことを
覚えておいてくださいね。



では、今日は一番重要な
3点セットについて解説します。



3点セットとは?




そもそも3点セットとは?

-----------------------------------------------
1:物件明細書
2:現況調査報告書
3:評価書
-----------------------------------------------

の3点をまとめた書類なので
3点セットと呼ばれます。


この3点セットが不動産競売の
物件情報を知る上で最大のヒントになります。


では、まず
1:物件明細書から


これはあくまでも明細書なので
さほど詳しいことの記載はありませが

裁判所の書記官が作っている。
ということに注目してください。


で、、、
もっとも重要なのは
2:現況調査報告書です。

これは裁判所の執行官が色々と調査した
内容について詳しく書かれています。


例えば、いつ物件を見に行ったのか?

とか、

撮影した写真。

とか、

数多く不動産競売を行ってきた
執行官の意見など、
ありとあらゆることが記載されています。


場合によっては
写真と訪問時間から日当たりの状態までも
わかったりするので注意して見てみましょう。


3:評価書こちらは
不動産鑑定士さんが書いています。


この3点セットのポイントは
各書類を違う人間が書いている。
ということです。


なので、微妙なニュアンスの違いなども
感じとれるので良く読んでくださいね。


そして、この辺りについては
私が独自でYouTubeに動画をアップしていますので、
そちらを参考にしていただけると幸いです。

https://www.youtube.com/channel/UCl3Hrsm4Q2SfrmiUgUhA4Ww

YouTubeのチャンネル登録もしていただけると
次の動画をアップした際にお知らせが届くので
とても便利です。


また、競売王ではさらに詳しく
解説していますのでそちらも
必要に合わせてご覧ください。

競売王




で、次回は競売に関する
金額について色々と解説します。



では、また。


不動産競売@専門家、関俊一。
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競売の売却標準価額・買受可能額(最低入札額)・保証額

みなさん、こんにちは、
株式会社レオンの関俊一です。


先日の3点セットについての
YouTube動画はご覧いただけましたか?


まだだよ!という方は
こちらからご覧ください。

https://www.youtube.com/channel/UCl3Hrsm4Q2SfrmiUgUhA4Ww


また、
YouTubeのチャンネル登録もしていただけると
次の動画をアップした際にお知らせが届くので
とても便利ですのでご活用ください。


それでは、今日は
金額についてお話していきます。


-----------------------------------------------

売却標準価額

買受可能額(最低入札額)

保証額 

-----------------------------------------------

以上、3点について詳しく解説します。



売却基準価格
-----------------------------------------------

一般市場の評価額より3割〜4割安い金額になっています。
通常で3割・問題がある物件で4割安い!
そんな感じになっていると覚えておいてください。


また、3点セットの評価書に詳細な記載がありますので
一度、3点セットで確認して見てくださいね。


買受可能額(最低入札額)
-----------------------------------------------

(売却標準価格) − (保証額)で算出できます。

なので、
最安値で考えると市場評価額の4割引の物件の更に
2割引で買う事が可能ということになります。
あくまでも最安値で落札できたらということですが・・・


こちらも売却基準価格同様に
3点セットで見ることができますので
ご確認くださいね。


保証額
-----------------------------------------------

(売却標準価格)  × (2割)で算出できます。
こちらも売却基準価格や買受可能額同様に
3点セットで確認できますので、
一度チェックして見てください。


で、、、
なぜ、こんなお話をするかというと
この後にお話する


落札者と2番手になれる資格について
この金額がついて回るので解説しました。


ですから、ちょっと関係ないでしょ!
なんていうことなくシッカリと覚えてくださいね。


もちろん、競売王ではさらに詳しく
解説していますのでそちらも
必要に合わせてご覧ください。


競売王




で、次回は
最高価買受申出人と次順位買受申出資格者について
詳しくお話します。これがわかるとおおよその
傾向と対策などがわかったりするので、とても重要です。


では、また。


不動産競売@専門家、関俊一。
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強制競売と不動産競売

みなさん、こんにちは、
株式会社レオンの関俊一です。


先日、お話した手続きの流れは
覚えていますでしょうか?


ここはとても重要なので
再確認しておいてくださいね。


コチラ
→ http://bit.sikkou.jp/jsp/court/xxw/XxW02_hl_0110.jsp


それでは、今日は
不動産競売には2種類ある。
ということについてお話していきます。



【強制競売と不動産競売】



不動産競売にはこの2種類があります。



聞きなれないと思いますが、
簡単に見極める方法から先に解説します。



それは事件番号というものです。
例えば、こんな表記です。


平成22年(ヌ)第●●●号 物件番号(1)

とか、

平成22年(ケ)第●●●号 物件番号(1)



この()の中のヌとケの違いです。



-----------------------------------------------

ヌ:強制競売事件
ケ:不動産競売事件

-----------------------------------------------


で、、、


ヌの強制競売事件は
借金の代わりに不動産を
差し押さえ競売に掛ける。


という手続きです。


ケの不動産競売事件は
担保権の実行による競売手続きです。


そもそも、抵当権をつけて住宅ローンなどを組み
支払いができなくなったなどのケースです。


まあ、なので 初心者の方は
最初のうちはこのヌの強制競売事件は
スルーした方が良いと思います。



理由は、
強制的に差し押さえられるってことなので
そもそも担保設定していなかったりするので
案件としては少し複雑です。


なので、慣れるまでは
見送ることをお勧めします。


これについても詳しい解説は
競売王でしていますので参考にしてください。


競売王




で、次回は不動産競売で
一番大切な資料3点セットについて解説します。



では、また。


不動産競売@専門家、関俊一。
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競売の情報を得るBITというサイト

競売王の関さんから投稿して頂きました。

みなさん、こんにちは、
式会社レオンの関俊一です。


競売の情報を得るBITというサイトは、
チェックしていただけましたでしょうか?

コチラ
→ http://bit.sikkou.jp/


やはりよく見ておくということが
傾向を知る上で最も大切なことなのは
言うまでもありませんので、
是非、チェックして見てください。



また、裁判所にも怖がらずに
行って見ることをお勧めします。
以外と執行官も親切なので
お近くの裁判所に行って見てください。


但し、東京の霞ヶ関は動産競売のみで
不動産競売は目黒にあるので
お間違えのないように!



では、今日から
具体的なお話に入っていきます・・・



まずは、入札手続きの流れについて
解説していきます。



これは少し解説しにくいので
まずはコチラをご覧ください。

→ http://bit.sikkou.jp/jsp/court/xxw/XxW02_hl_0110.jsp



図を見てわかるように
裁判所の手続きと入札者の手続きの流れが
別々に記載されています。


順番に見ていくと公告が開始されると
BITでの閲覧が可能になります。
ここでターゲットにする不動産を探す
という作業になります。



で、、、
BIT上で入札期間、開札日などが
確認できます。



通常は公告から入札開始まで
およそ2週間くらい。


※違う物件もありますので必ずBITで確認してください。


入札期間は1週間
そこから開札までがさらに1週間です。



なので、最終日に入札るなら
最大で3週間物件を調査吟味する期間がある。
ということになります。



このことはよく覚えておいてください。



これは不動産業者さんにしても
競売専門業者の競売屋と言われる人も
あなたも全て平等ということになります。



まあ、この平等をどう自分の味方につけるのか?
ここは競売王で解説していますので
興味があったらご覧になってください。

→ 競売王


で、次回は不動産競売には2種類あるので
そのことについて詳しく解説しますね。


では、また。


不動産競売@専門家、関俊一。

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来週で〆切ます。

競売王の関さんから寄稿して頂きました♪

みなさん、こんにちは。
株式会社レオンの関俊一です。

前回のメルマガで、リースバックというお話しをしたところ
多くの方からDVDの購入がありました。

非常に驚いています。

やはり不動産とう資家は
情報をしっかりとチョイスしている人が
とても多いんだな〜と感じました。


しかし、このままですと私が出した情報が
恐ろしいスピードで価値が無くなりますので、
来週まででこのリースバックのコンサルは〆切らさせてください。

DVD購入とは別途費用を頂いていますが
対応が難しいのでご理解くださいね。

だからと言ってはなんですが、
今日は少しリースバックのお話しをします。


------------------------------------------------------


★リースバック(leaseback)

事業用資産を売却し、
それをそのまま使用しながら買い主に使用料を支払う方式。


------------------------------------------------------


ということで、競売に掛かった人がそのまま使用しながら
買い主に使用料を払うという方式になります。

リスクはお分かりのように引越しさせないこと。
と、今までの私の考え方を真逆に考える方法なので、
とても注意が必要です。

但し、リフォームしたり、境界の確定をしたりしなくて良いので
原価に対して利回りが異常に良くなります。

例えば、100万円ぐらいで落札して150万円ぐらいで収まる物件ですと
月5万円の家賃を得られたら40%の年間利回りになります。

どうでしょうか?凄くないですか?


なので、私にコンサル依頼しても確実に儲かるわけです。


コンサルフィーは1カ月間で30万円。、
もしくは3カ月間で50万円の
どちらかで受付けています。

もちろん、現地に行ったりは別途費用が必要ですが。
かなり効率の良いやり方なので限定でご指導しますね。


で、知りたい!という方はこちらのDVDを購入した上で
コンサル依頼してください。


DVDはこちらです。
← http://seki−shunichi.net/keibaiou.html


コンサル依頼はこちらから
seki.shunichi@gmail.com

件名に「リースバックコンサル依頼」
としてください。

では、リースバックについてでした。


あなたの参考になれば幸いです。

では、また。

不動産競売@専門家、関俊一。


今日のお話しはこちらで詳しく話していますので
よろしかったらご覧ください。

⇒ http://seki-shunichi.net/keibaiou.html

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無駄足が多いかも・・・

競売王の関さんから寄稿して頂きました♪


みなさん、こんにちは。
株式会社レオンの関俊一です。

今日も先週に続き、、
不動産競売のデメリットのお話。


現在はココです!


=====================


 1 法的保護の欠陥(瑕疵担保責任)
 2 情報の少なさ及び提供期間の短さ
 3 内覧の制限
 4 占有者との直接交渉が必要
 5 商品にするまで時間がかかるケースが多い
→6 無駄足が多い


=====================


今日は、

→6 無駄足が多い

についてお話します。

競売の場合、現地調査が必須だと私は考えています。
なのでどうしても無駄足になるケースが多くなります。

毎回私も10件ぐらい現地調査して入札を数件していますが、
10連敗。要するに東京地裁だと3カ月間ぐらいの期間
無落札ということもありました。


無駄足は100物件を超えます。(笑)
無駄足は嫌いなのですが仕方がないですね。

でも、実際に不動産とう資をしている方に聞いたらわかりますが
そんなでもない!って言われます。

一般市場に良い物件が出たら即売れてしまいます。
競争なので・・・

だから、競売でなくても無駄足が多いのです。


確かに無駄と言えば無駄ですがそのひと手間が将来の資産作りを!
将来の生活を支えるのですから、無駄か無駄でないかは、
取り組むあなたの価値観次第、考え方次第ということになりますね。

こちらの動画でもその辺りはお話ししています。
→ http://seki−shunichi.net/keibaiou.html

てことで、次回は、

いよいよ本題に入って行きますね
あと、ちょっとした体験記もご紹介します。


あなたの参考になれば幸いです。

では、また。

不動産競売@専門家、関俊一。


今日のお話しはこちらで詳しく話していますので
よろしかったらご覧ください。

⇒ http://seki-shunichi.net/keibaiou.html

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現金化が遅い!?

競売王の関さんから寄稿して頂きました♪


みなさん、こんにちは。
株式会社レオンの関俊一です。

今日も先週に続き、、
不動産競売のデメリットのお話。


現在はココです!


=====================


 1 法的保護の欠陥(瑕疵担保責任)
 2 情報の少なさ及び提供期間の短さ
 3 内覧の制限
 4 占有者との直接交渉が必要
→5 商品にするまで時間がかかるケースが多い
 6 無駄足が多い


=====================


今日は、

→5 商品にするまで時間がかかるケースが多い

についてお話します。

通常、転売する場合6ヶ月程度の期間を考えます。

占有している人間をまずは退去して頂き、


リフォームするか?
解体して更地にするか?


このどちらかを選ぶと、
およそ6カ月間の日程を要することになります。


もちろん、それよりも短期間ということもありますし
それ以上かかるケースもありますが。


これがデメリットなのかは、いつものことで
よくわかりません。(笑)

で、、、
あなたがもし転売しない!賃貸にする!

ということになると、これがまたかなり変わってきます。

特に、リースバックという考え方で、
競売に掛かってしまった人を退去させずに
そのまま賃貸するなんてケースです。

これは即資金回収が始まりますし
リフォームの必要もないですし、
リスクがとても小さいです。

現在、私がコンサルしている人も
このケースが凄く多いので参考にしていただければと思います。

なので、デメリットではありますが
やり方次第ということになると思います。


→ http://seki−shunichi.net/keibaiou.html
こちらも参考にしていただけると幸いです。

で、、、
リースバックについて詳しく知りたい!
という方はこちらのDVDを購入した上でコンサル依頼してください。

DVDはこちらです。
→ http://seki−shunichi.net/keibaiou.html

てことで、次回は、


6 無駄足が多い


について話しますね。


あなたの参考になれば幸いです。

では、また。

不動産競売@専門家、関俊一。


今日のお話しはこちらで詳しく話していますので
よろしかったらご覧ください。

⇒ http://seki-shunichi.net/keibaiou.html

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占有屋が怖い!

競売王の関さんから寄稿して頂きました♪


みなさん、こんにちは。
株式会社レオンの関俊一です。

今日も先週に続き、、
不動産競売のデメリットのお話。


現在はココです!


=====================


 1 法的保護の欠陥(瑕疵担保責任)
 2 情報の少なさ及び提供期間の短さ
 3 内覧の制限
→4 占有者との直接交渉が必要
 5 商品にするまで時間が掛かるケースが多い
 6 無駄足が多い


=====================


今日は、

4 占有者との直接交渉が必要

についてお話します。

もちろん、
空物件の場合は直接交渉はいりません。

一昔前だとこの直接交渉の際に、
893の人が、チャララ〜〜〜〜♪
という音楽と共に現れました。(笑)

しかし、それはほんの一昔前のお話しで、
現在は、893だ!と名乗ってもらえたら
速攻で警察にお電話してください。

パトカー数台と大量のお巡りさんが
助っ人に現れます。

これが現在の時代の流れです。

なので、以前のような占有屋と言われる
住み込みのバイトのようなことをする
893まがいの人も皆無ですのでご安心ください。

それと、元の所有者との交渉ですが、
ある方法を使うと自分ですることなく
スムーズに出来たりしますので、
そんなデメリットってことでもありませんよ。

この動画では交渉について
ある書類を使ったりすることなども話していますので、
今すぐ知りたい方は、コチラからご覧ください。


⇒ http://seki-shunichi.net/keibaiou.html
かなり詳しく解説していますよ〜。


てことで、次回は、


 5 商品にするまで時間が掛かるケースが多い


について話しますね。


あなたの参考になれば幸いです。

では、また。

不動産競売@専門家、関俊一。


今日のお話しはこちらで詳しく話していますので
よろしかったらご覧ください。

⇒ http://seki-shunichi.net/keibaiou.html

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不動産競売最大のデメリット!

競売王の関さんから寄稿して頂きました♪

みなさん、こんにちは。
株式会社レオンの関俊一です。

今日は先週に続き、、
不動産競売のデメリットのお話。

しかも、最大級のデメリットである
内覧の制限についてです。

最大級のデメリットですので
真剣に読んでくださいね。

=====================


 1 法的保護の欠陥(瑕疵担保責任)
 2 情報の少なさ及び提供期間の短さ
→3 内覧の制限
 4 占有者との直接交渉が必要
 5 商品にするまで時間が掛かるケースが多い
 6 無駄足が多い


=====================

今日は、

3 内覧の制限

について。

不動産競売は内覧ができない!
だから安いんです。

要するにこれは物件の内覧ができないけど
購入してください!


その分、市場価額より格安にします。
と裁判所が言っているわけです。
というかそういった制度なんです。

なので、これが最大級のデメリットです。

当然ですが占有者がいない物件なんて、
インターフォンを鳴らしても誰もいないわけですから
内覧は不法侵入でもしない限り絶対にできないわけです。

やはり部屋から見た景色や
日当たりなんかもチェックしたいですよね。
なのでこれが最大級のデメリットだと私は思います。

但しこれも考え方ひとつなんですけど。

慣れて来ると、
執行官が内覧をした時の写真やコメントを見て、
ある程度判断できるようになります。

ですのでそれほど怖がるようなことですし、
バーチャル内覧はできるわけですから、
言っているほどはデメリットではないかも知れません。

また、

内覧出来ないのは仕方がありません。
一か八か入札して見ましょう。
なんてことも、もちろん言いません。

ではどうやってここを克服するのか!?
これが鍵なんですが・・・・・

もしも、もしもですよ、
%%name%%さんが入札する物件の内覧が
仮にに出来たらいかがですか?

ライバルを出し抜き、
良い収益物件を手に入れられちゃったり
できそうではありませんか?

このことについては、ここでは話せませんが、
あることをして私はここをクリアして取り組んで来ました。
これはかなり確実に内覧する方法です。

この動画でしっかりと話していますので、
今すぐ知りたい方は、コチラからご覧ください。


⇒ http://seki-shunichi.net/keibaiou.html

てことで、次回は、


 4 占有者との直接交渉が必要


について話しますね。


あなたの参考になれば幸いです。

では、また。

不動産競売@専門家、関俊一。


今日のお話しはこちらで詳しく話していますので
よろしかったらご覧ください。

⇒ http://seki-shunichi.net/keibaiou.html

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