アパート経営・不動産投資 虎の巻

誰でもできるアパート経営!金なし・土地なし・知識なし。全くのゼロから億万長者になったアパート経営・不動産投資の極意!
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「いい人」は不動産投資家になれない。その理由とは?〜アパート経営・不動産投資実践会


■━ 不動産投資 虎の巻 第 357回 ━━━━━━━━━━━■

土地無し・金無し・知識無し。
ガソリンスタンド店員がたった5年で億万長者!

〜不動産投資成功法を遂に公開!〜

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こんにちは。
不動産投資実践会 中村 です。


私がお伝えする不動産投資術は、


素人であっても、
資金や土地がなくても、
学生さんや主婦でも、
現在ニートの若者でも、


大きく稼いで、人生を変えることが可能。


実践者を選ばないノウハウです。


しかし…


たった1つだけ、


「こういう人は、不動産投資で
稼ぐことは不可能」


という『適用外』があります。


「えっ!? そんな話はじめて
聞きますよ」

「誰にでもできるって話は、
嘘だったんですか?」


慌てふためく声が
聞こえてきそうですね。


「不可能」と言っても、


能力が不足しているからとか、
性格が向かないからとか、


そういう理由ではありません。


やる気があって、勉強熱心で、
幸運にも収益物件に出会えた。


にもかかわらず、ある1点において、
『条件』を満たしていないがために
不動産投資家への道を断たれてしまう。


その『落とし穴』の存在について、
今日はお話ししたいと思います。



心配いりません。


知っていれば、あらかじめ避けて
通ることのできる『落とし穴』です。


逆に、知らないと、あなたの落ち度は
ゼロでも、お金持ちになる夢を
諦めざるを得なくなってしまうのです。


そんな理不尽な、不動産投資家への
夢を阻む『落とし穴』は何か?


それは、あなたが誰かの
「連帯保証人」であった場合です。


親戚や親しい友人から、あるいは日頃
お世話になっている相手から、


「名前だけ貸してくれればいいから…」
「他に頼める人がいないんだ。助けてくれ」


などと言われて、連帯保証人を
頼まれたことはありませんか?


これまで、そうした経験が
ないなら、ラッキーでした。


もし、この先、そんなふうに懇願されても、
頑として「NO」の返事を貫いて下さい。


なぜなら、連帯保証人は、
銀行にとっては「債務者」
と同じ扱いだからです。


たとえ、あなた自身に借金は
ゼロであっても関係ありません。


お金に関する「連帯責任」を負う以上、
保証人になった相手の返済が無事終わるまで、
借金を背負っているのと同じになってしまいます。


もう、おわかりですね。


この状態で、不動産投資のために銀行から
数千万円の「融資」を受けようと思っても、
断られてしまうのがオチなのです。


不動産投資の夢が断たれるだけなら、
まだ「実害」は少ないかもしれません。


もっと最悪のシナリオも
想定しておくべきです。


万が一、連帯保証人になった相手の
返済が滞るようなことがあったとしたら…


あなたの人生は、一気に
奈落の底へと転げ落ちます。


銀行の取り立ては、返済能力のない
債務者本人ではなく、あなたの元に
押し寄せてきます。


そして、残債から利息から、
すべての尻拭いを要求するでしょう。


金額によっては、家や貯金、給料まで
差し押さえられて、一家離散という
悲劇にもなりかねません。


あなたには、一ミリの落ち度が
ないにもかかわらず、です。


いいですか?


今後の人間関係が気まずくなるのは
避けたいと、弱腰になって、


「お金を貸すよりいいか」


と安易にハンコを押すのは、地獄に
続く道に自ら足を踏み入れるようなもの。


あなたの輝かしい未来を奪うリスクのある
連帯保証人は、決して引き受けてはなりません。


とはいえ、なかなか断るのが
難しい状況もあるでしょう。


そこで、相手が「それなら仕方ない」と納得する
角の立たない断り方を3つご紹介します。



(1)「親の遺言で、保証人だけには絶対になるな、
と言われているので…」

(2)「親戚がある人の保証人になって、大変な目に
遭ったんだよね…」

(3)「結婚の時、妻の両親と、誰かの保証人には
ならないって約束したから…」


ポイントは、自分ではない
「誰か」を言い訳にすること。


自分の意思で断るよりも、断りやすいですし、
頼む相手もゴリ押ししにくくなります。


逆に、これだけ言っても引き下がらない相手は
「どこかおかしい」と不審に思うべきです。


その人自身の事業能力に不安があり、
あなたの返済能力を当てにして、
ケツをまくるつもりの可能性大でしょう。


このように、あなたの将来の「資産計画」
を大いに狂わせるかもしれない


「保証人のリスク」


について、今一度きちんと理解し、イザという
とき対応できる準備をしておくことは大切です。


これから、不動産投資家を目指すあなたはもちろん、
すでに稼いでいるアパートオーナーのあなたも、
保証人を頼まれる機会があるかもしれません。


たった1回の「NO」が言えなかった
ために、人生を棒に振らないよう、


「安売りしてはいけない優しさ」


があることを心得ておいて下さい。


それでは、また。


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アパート経営・不動産投資実践会 

■発行責任者 中村 武司 
■HP http://www.hudousanmaster.com/ 

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入居者からの「クレーム対応」の掟〜アパート経営・不動産投資実践会


■━ 不動産投資 虎の巻 第 352回 ━━━━━━━━━━━■

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こんにちは。
不動産投資実践会 中村 です。


突然ですが、今日はあなたに
一つクイズを出します。


「佐川急便」


という、この業界の仲間内で
囁かれる『隠語』があります。


何を指して、こう呼ぶと思いますか?


『隠語』と言うからには、あまり歓迎される
ものではないという想像はつくでしょう。


ですが、アパートオーナーを仕事にするなら、
決して避けては通れない存在でもあります。


これがヒントです。





いかがですか?





答えは……





「クレーマー」


です。


「佐川急便→飛脚→非客(客に非ず)」


という意味を含んでいます。


アパート経営に踏み出せない理由の上位に、


「クレーム処理が面倒だ」


というのが必ず上位に入ってきます。


「トイレが詰まった」「水が漏れた」
「上階の騒音がうるさい」


…そうしたクレームは、時間を選ばず、
休日や夜中にも、あなたの電話を鳴らします。


誰だって、クレームを受けるのは
嬉しくないもの。


ですが、モノを売ったり、サービスを提供する
立場になれば、ある割合でクレームが発生する
のは避けられないのも現実です。


でも、ご安心下さい。


ほとんどのクレームは、正しい対応の仕方を
知っていれば、何の問題も恐れる必要もないもの。


改善策を講じれば、お客様も満足、
納得して笑顔になってくれます。


あなたの商品やサービスの質も向上して、
全体的な満足度のアップにもつながる
ありがたいものなのです。


しかし…


佐川急便とは、そういう人たち
のことを言うのではありません。


誠意を尽くして状況を改善しても、些細な点を
見つけ出しては、またクレームを突きつける。


そんな『クレージーな客』のことを指すのです。


おそらく、あなたが恐れているのも、
『佐川急便』のような入居者に当たる
ことではないでしょうか?


そこで今日は、とっておきの
「クレーム対応策」を伝授しましょう。


これを知っていれば、エンドレスにイチャモンを
つけてくるクレーマーに悩まされることがなくなります。


不毛で理不尽なやり取りに、あなたの時間を奪われ、
あなたの精神や体力を消耗することもなくなるのです。


『クレージーな客』を黙らせる
対処法はたった一つ。


それは…


「自ら出て行ってもらう」


これに尽きます。


「出て行って欲しいのは山々だけれど、
そんなこと、できるのですか?」

「裁判とか、それも面倒だし嫌ですよ」


あなたは、そう思ったかもしれません。


大丈夫。簡単なことです。


特別なテクニックも、面倒な手続きも、
一切必要ありません。


やるべきことは、たった1つ。


相手が何を、どんな口調で言ってきても、


「申し訳ございません。当社としては
対応できかねます」

「ご理解いただけますと幸いです」


と丁寧な言葉で対応しつつも、毅然とした
態度で「NO」を繰り返すのです。


これで、相手は99.9%身を引きます。


残りの0.1%も、さらに奥の手、


「では、顧問弁護士に相談するしかないですね」


の一言を繰り出せば、それ以上、
詰め寄ってくることはありません。


なぜか?


それは、クレーマーの本音が、


「クレーム対応して、状況や品質を
改善して欲しい」


というわけではないからです。


クレームの電話をかけてくる人は、
心のどこかで、


「自分が大切にされないことに対する不満」


を抱いています。


「自分の考えを受け入れて欲しい」

「自分を無視しないで欲しい」

「他の客よりも特別扱いされたい」


…その「欲」が満たされるまで、
クレーマーは文句を言い続けるのです。


この心理を知らないと、クレーム対応で
あなたはノイローゼに陥る危険があります。


なぜなら、人間は、文句を言いやすい
相手を見つけて文句を言うもの。


どんな場合でも、


「お客様は神様だ」


と信じて平身低頭対応していると、とんでもない
クレーマーの餌食となりかねません。


どんなお宝物件を手に入れ、
ザクザク儲かったとしても、


「自由」「時間」


という大切な財産を奪われては、
不動産投資家になった意味がないですよね。



だから、こう考えて下さい。



『佐川急便』は「非客」。
あなたにとってのお客様ではないのです。


こう発想転換すれば、おのずとクレーマー
への対応も変わってくることでしょう。


遠慮することはありません。


「お客様だからと言って、
すべてを受け入れる必要はない」


あなたのビジネスの成功のために
覚えておいて欲しい法則です。


それでは、また。


追伸:


ちなみに、私の元へは、いっさい、
クレームの電話はかかってきません。


なぜなら、すべての対応を管理会社に
お任せしているからです。


本来、私はクレーム対応はお手の物。


ガソリンスタンド時代、お客様の対応に困った
部下の尻拭いは私の大事な仕事でした。


その経験から、クレージーなやりとりの
不毛さも十分承知しているのです。


サラリーマンを卒業し、不動産投資家として
自由な身となってまで、クレーム処理に
追われたくはない。


そう思い「管理料5%」で、
時間を買っています。


不意の電話で、あなたの大事な時間を
邪魔されたくないなら、私のような方法もアリです。


始める前に読むと安心。
初心者マークの不動産投資家のお助けバイブル。
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まさかの落雷事故、その時どうする?〜アパート経営・不動産投資実践会

 ■━ 不動産投資 虎の巻 第329回  ━━━━━━━━━━━■

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こんにちは。
不動産投資実践会 中村 です。


今日もお読みいただき、
ありがとうございます。


ところで、あなたのご自宅やアパートは
火災保険や地震保険に入っていますか?


実は、先日、保険のありがたみ
ひしひしと感じる事件がありました。


なんと、我が家に雷が落ちたのです!


意外と知らない人が多いのですが、
一般的な火災保険に入っていれば
落雷被害も補償の対象となっています。


しかも。


あまり大きな声では言えませんが、今回の保険金
の支払いで、私は少しばかり得をしたのです。


そこで、今日は、万が一の備えとして、


「知らないと損をする保険の知識」


をあなたにシェアします。


その前に、まずは人生初の凄まじい
「落雷体験」から聞いて下さい。


ここ数年、局地的な豪雨とそれに
伴う落雷事故が多発しています。


あなたも他人事ではありませんよ。


時刻は夜中でした。


闇を切り裂くような稲妻。
バリバリと割れるような雷鳴。


それは、ちょっとやそっとのことでは
動じない私でさえ、ベッドから
飛び起きてしまったほどの激しさ。


頑丈な鉄骨造りの我が家でさえ、


「地震が来たのか!?」


と思うほどの地響きが駆け巡ったのです。


幸い電気はつきますし、見たところ
家のどこも傷ついたところはない様子。


しかし、一晩中続いた雷鳴と稲妻で


「また何か起こるのでは?」


と眠れない夜を過ごしました。


一夜明けて、どうやら近所の電柱に
雷が落っこちたようだと判明。


ご近所の中には、ブレーカーが落ちていたこと
に気づかず、停電と勘違いして電気なしで
長時間過ごしていたお宅もあったようです。


さて、無事だと思っていた我が家の異変に
気づいたのは、この日の昼過ぎでした。


キッチンの給湯器のリモコンが
いくら押しても反応しないのです。


お風呂のリモコンも同様です。


見てもらうと、落雷によって重電圧がかかり、
電子回路の一部が焼けてしまったとのこと。


さあ、困りました。


火災保険にも、家財保険にも
入っているけれど、


「落雷保険」


には入っていません。


50万の自腹の出費は痛いな…


そう頭の中で電卓を叩きながら、
慌てて保険の契約内容を確認。


すると、


●風水害(台風、竜巻、落雷)による被害は保障対象


であることがわかりました。


「契約のしおり」に
きちんと明記されています。


=========================
注)ただし、建物には火災保険をつけていても、
  家財まで加入していないと補償範囲は変わります。
=========================


ひとまず、ほっとしました。


天災は注意して防げるものではありませんから、
いつ自宅やアパートが被害に遭うかわかりません。


改めて危機管理としての「火災保険」
の重要性を知る機会となりました。


ただし、火災保険金は請求をしなければ
保険金が支払われないシステムです。


「被害はありませんか?」


とあちらから聞いてくれる
ことはありません。


落雷限らず、被害に遭ったらまずは保険会社
や代理店に連絡するようにしましょう。


聞くだけはタダですから、くれぐれも
自己判断はしないことです。


そして、ここからが肝心の我が家の
ガス給湯器の修理のお話となります。


結論から言いいましょう。


新築から15年以上経つ我が家の給湯器
でしたが、めでたく新品に買い替えられる
だけの金額が担保されました。


しかも、お風呂にはジャグジー機能まで付いた
ゴージャスにグレードアップしたものを、です。


ここで私は、ちょとした
裏ワザを使いました。


私に支払われる保険金は
見積もりの70%ほど。


最初、業者が出した見積もりはとんでもなく
高い金額でしたが、もちろん鵜呑みにはしません。


私は競売王の関さん直伝の
リフォーム術も勉強しています。


業者さんには取付工事だけをお願いし、
ガス機器は自分で手配することにしたのです。


手配先は得意の「価格.com」で探しました。


ネット上の価格は、業者価格
よりも割安な場合がほとんど。


そこで、給湯器をグレードアップしても、
まだ少しばかりお釣りが出る結果となたのです。


さらに、臨時費用保険金も出ましたから、
ちょっとした旅行に行ける「お小遣い」も
手にしてしまったという次第。

======================
※臨時費用保険金とは?

事故が起きて損害保険が支払われる場合に、
損害保険金とは別途支払われる保険金。

たとえば、火事で家が燃えてしまい、修理の間
ホテルに宿泊した際の宿泊費用など、臨時の出費
に当てる目的で支払われます。
======================


保険で儲けたのは、
あくまで「おまけ」。


儲けるために、保険加入を
勧めたいのではありません。


今日私が一番あなたにお伝えしたかったのは、
投資家にとって不可欠のリスク管理についてです。


今回はマイホームの話ですが、所有する
アパートに落雷被害が起こったとしたら…


もっと深刻です。


入居者のいるアパートの建物修繕には待ったなし。
修理中の住まいも確保しなければなりません。


しかも、多額の修理費が発生したとしても、
ローンの支払いはいつも通り行われます


雷・地震・火事・大雨・台風…


アパートオーナー自らがコントロール不可能な災害で
被害を受けたとき「運が悪かった」は通用しません。


不測の事態による支出への
リスクヘッジをしておくこと。


保険を適切に用いることは、安定した
アパート経営に不可欠のスキルと言えます。


ぜひ、私の貴重な“落雷体験”を
あなたの学びに役立てて下さい。


それでは、また。


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■発行責任者 中村 武司
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損をしない「見積書」の読み方〜アパート経営・不動産投資実践会

 ■━ 不動産投資 虎の巻 第323回  ━━━━━━━━━━━■

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不動産投資実践会 中村 です。


今日もお読みいただき、
ありがとうございます。


「管理会社に任せて、遊んで暮らす」


これが私のアパート経営スタイルです。


できるだけ、手間ひまかけず、
自由な時間を満喫したい。


それが可能だからこそ、不動産投資家
になる道を選んだとも言えます。


特に、暑い夏などは本当に天国です。


炎天下、出勤することもなく、クーラーの
効いた涼しい部屋で一日中過ごすことも可能。


熱帯夜で寝不足になっても、昼寝し放題。
眠い目をこすって仕事する必要がないのです。


これも「自分では何一つしない」で
済む経営スタイルをとっているおかげ。


とはいえ、誤解していただき
たくない点が1つあります。


それは、


「管理会社に任せる」と「管理会社の言いなり」


はまったく違うということ。


これを知らないと、あなたが念願の「収益物件」
を手に入れても、左うちわで過ごせません。


それどころか、ローンや固定資産税の支払いで
キャッシュフローがゼロという最悪の結果に。


アパートを購入したものの、


「ローン返済がままならず、
なけなしの給料から持ち出し」


という事態もないとは言えません。


では、そんな恐ろしいことにならない
ためにはどうしたらいいのか?


今日は、管理会社の言いなりになってはいけない
「あること」についてお伝えしていきます。


アパートオーナーのあなたの元には、
管理会社の担当者から事あるたびに
見積書が持ち込まれます。


これを受け取ったとき、あなたは
どういう対応をするでしょうか?


●「管理会社が言うのだから、これでいいだろう」
  と二つ返事でGOサインを出す。


●「いや待てよ。この金額高くないか?」
  と検討してから返事をする。


もちろん、正解は後者です。


見積書の数字を検討することなしに
「それでお願い」とゲタを預ける。


これでは、管理会社の担当者に甘く
見られ、ぼったくられても仕方ありません。


「言い値で買ってくれる」


と思えば、少しでも安くしようと
努力しなくなるのは自然のなりゆき。


売上金額が上がるほど嬉しいのが
歩合制の管理会社担当者の本音です。


ただ、その煽りを受けるのは、
他ならぬあなた自身となります。


必要以上に高い費用を払い続け、気がついたら
経費が膨らんで収支はマイナス…ということも。


本来なら、キャッシュフローで遊んで暮らせる
はずの明るい未来がガラガラと崩れてしまいます。


そして、


「アパート経営なんて、ちっとも儲からない!」


と嘆く結果となるのです。


これは「管理会社の言いなり」になって、
やるべきことを、やらなかったツケと言えます。


こんな悲しい結果にならないために、


「何もやらない大家でも、最低限やるべきこと」


を伝授しましょう。


難しいことではありません。


涼しい部屋の中で、パソコンに向かう
ちょっとした時間を持つだけで出来ます。


それは…


見積書を受け取ったら、必ず「相場」をチェックする
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

これだけです。


「相場」を知っていると知らないとでは、
せっかく収益アパートを手に入れても、
儲けの額に大きな差がついてしまうもの。


たとえば、私が実際に経験した
最近の例を挙げてみましょう。


消火器を4本購入したのですが、
管理会社の持ってきた見積もりは、


▲▲消火器10型 1本  8000円×4
表示板      1枚  1000円×4
設置作業料金      10000円


合計で4万6000円という値段。


こういう時、私はこちらで相場を調べます。

価格.com
http://kakaku.com/


ここで▲▲消火器10型という
商品名で検索をするのです。


すると、ズラーっと値段と購入できる
ショップの一覧表が出てきます。


その中に1本2850円で購入
できる楽天ショップを発見。


送料500円をプラスしても、
4本1万1900円です。


消火器使用法表示板はヤフオクで
1枚95円で落札できることが判明。


こちらも送料を入れて、
4枚520円と格安。


さらに、消火器は自分で置いて
表示板を取り付ければ出費ゼロ。


これなら合計1万2420円
の出費で済むのです。


管理会社の見積書との差額は
実に3万3580円。


これだけあれば、夏休みの
家族旅行代が出てしまいます。


消火器だけではありません。


管理会社に頼めば


1台4000円+取り付け手数料1500円


と5500円の見積もり
だった住宅用火災警報器。


こちらも、先ほどの価格.comで調べれば、


1台1400円×台数+送料(10台以上は無料)


というのがありました。


設置も自分ですれば、
その分節約できます。


他の設備投資、


・温水洗浄便座
・録画機能付きテレビカラーモニターホン
・シャンプードレッサー


なども同じこと。


見積書を受け取ったら、必ずあなた自身
で相場価格を調べるようにして下さい。


利用するのは、ネットなら価格.com
のほか、楽天やヤフオク内の検索。


リアル店舗のホームセンター、
DIY店なども覗いてみましょう。


こうして「相場」を掴むことで、管理会社の
見積もりの高い・安いを正しく判断できるのです。


特に、近々リフォームを考えている方。
中古アパートの購入を検討している方。


そうした方は、この金額の積み重ねは
かなり大きな出費の差となるはず。


これを実践すれば、家族に旅行や豪華な食事を
プレゼントする資金くらい、すぐ手に入ります。


大切な人の喜ぶ顔を見たいと思うなら、
「ひと手間」を惜しんではいけません。


自分で判断して任せる。


これが私の言う、


「管理会社に任せて、遊んで暮らす」


の本当の意味なのです。


それでは、また。


追伸:


特に、中古物件の場合、いかにコスト削減が
できるかで、利回りに大きな差がつきます。


一般的に、店頭価格よりも
安いのがネット価格。

ネット経由で仕入れていない管理会社の
見積書は相場より高いことが多いようです。


取り付けも素人でも可能な設備なら、
ご自身で出来ないか吟味して下さい。


究極まで「コスト削減」することで、将来手にする
金額が10万、100万単位で変わってくるのです。


ギリギリまでコスト削減しながら
予約待ちの行列ができる人気物件。


これを手にしたら、一生遊んで暮らせます。


あなたも、この常識破りの不動産投資術で
両手からこぼれる程のお金を手にして下さい。
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絶対に避けたい不動産取引の「どんでん返し」~アパート経営・不動産投資実践会


 ■━ 不動産投資 虎の巻 第312回  ━━━━━━━━━━━■

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不動産投資実践会 中村 です。

本日もお読みいただき、
ありがとうございます。


「今回の話はなかったことにして欲しい」


もし銀行の融資が通った後に、売主さんから
こう言われたら、あなたはどうしますか?


しかも、その裏に「より良い条件で買いたい」
と言ってきたライバルの存在があると知ったら・・・


悔しさ、落胆、憤り。


いろんな感情に一気に襲われ、
パニック状態になると思います。


実は、実践会のメンバーであるSさんから、
まさにこのような気分の悪いトラブルに
遭遇したとメールで相談を受けました。


よくよく話を聞いてみると、あなたの身
にも起こるかもしれない“事件”です。


ただ客観的に見て、Sさん側も
「人の良すぎる面」がありました。


トントン拍子に「おいしい話」が
進んだので、油断したかもしれません。


しかし、後悔しても後の祭り。


手にしたと思った「金のなる木」
「バラ色の未来」は戻ってこないのです。


あなたには、同じような失敗や
不快な思いをして欲しくありません。


そこで、今日は、
ライバルに出し抜かれて、


「今回の話はなかったことにして欲しい」


と売主から言われないために必要な
「ノウハウ」についてお伝えします。


さて、以前も当ブログでご紹介した
Sさんですが、彼は私と同じ57歳。


現役サラリーマンでありながら、4棟を
所有するバリバリの不動産投資家です。


その輝かしい経歴はこちらをご参照下さい。
⇒http://hudousantoush.jugem.jp/?eid=310


昨年11月の横浜の物件に続いて、今年も
冒頭から投資先を積極的に探していました。


その甲斐あって、ご出身地の近くで


・築浅(築10年未満)
・駅から徒歩圏内
・利回り2桁台


という「かなりいい条件」の物件に
めぐりあうことができたのです。


行動派のSさんですから、話は着々と進行。


1億を超える購入代金を、ほぼ満額融資で
まかない、後は契約という段階までいきました。


しかし・・・


契約の打ち合わせに売主さんの元へ行った
仲介担当者に伝えられたのは、


「今回の話はなかったことにして欲しい」


という言葉だったのです。


Sさんや仲介さんにしてみたら、
予想もしない「どんでん返し」。


「なぜ急に、そんなことをおっしゃるのですか?」


理由を聞くと、手付金を払って買い上げたい
と言ってきている人が現れたとのこと。


Sさんを断って、そちらと契約したいのだそうです。


「トンビに油揚げをさらわれた」


とは、まさにこのこと。


Sさんは大慌てで私にメールを
送ってきたというわけです。


それまでの経過も聞いて応援して
いましたから、私もガックリきました。


「金額の上乗せも考慮するから」と、仲介さんに
交渉を頼んでいるようですが、状況は厳しいでしょう。


なぜかと言うと、この場合、
手付金の有無や買取価格がどうの
という問題ではないからです。


Sさんが不利な圧倒的な理由。


それは、ここまでの話し合いの中で
「ある作業」が漏れていてしまったのです。


「ある作業」とは何か?


それは、


「約束を紙に残す」


ということです。


実は、Sさんと売主さんの間では、まだこの時点
で「口約束」しか交わされていませんでした。


「ローンが通ったら必ず購入する」


この点について、確認はし合っていたのですが、
きちんと書面に残していなかったのです。


口約束も法的には約束とみなされます。


ですが「約束の有無」を立証するのが困難。


「言った」「言わない」
「聞いた」「聞いてない」


そんな押し問答になる危険があるのです。


不動産売買のような大きな金額が動く取引では、
「契約の白紙撤回」はトラブルの火種となりかねません。


だからこそ、誤解のないように、話し合ったこと、
取り決めたことについては「紙に残す」のです。


大事なのは、紙に残すタイミング。


今回のケースなら、正式契約前であっても、


買付申込書を書いて「ローン特約」をつける
〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜


この段取りを踏むべきでした。


※ローン特約とは
不動産を購入に際して、買主が売買代金を金融機関
から融資してもらう場合、融資の審査が通らなければ、
無条件で売買契約を白紙とすること。


書式にこだわる必要はありません。
仲介業者が必ず「ひな型」を持っています。


2枚同じ内容のものを作成し、売主と買主で
それぞれ署名・捺印・保管すればOK。


これでお互いの「言い分」が法的に担保されます。


たとえ後から現れたライバルの「もっといい条件」
に売主の気持ちが揺らいだとしても簡単には
「契約を白紙」にできません。


逆に、万が一、銀行の融資がおりなくても、
あなたが購入する義務もないわけです。


もし、あなたがこれから
アパートを購入する際には、


●手付金を払わなくても
●銀行の融資が通っていなくても


必ず「買付申込書」を作成して下さい。そして、


「ローンが通ったら、必ず購入する」


という約束事を念書や覚書として紙に残しましょう。


このステップを踏むことで「お宝物件」をライバルに
横取りされるという悪夢を避けることができます。


知っているか、知らないかが大きな差となる。


これが不動産投資の世界の「現実」です。


いみじくも、Sさんがおっしゃっていました。


「最後の最後に手に乗るまで
不動産取得はわからないものですね・・・」


あなたも、よく肝に命じておいて下さい。


それでは、また。


追伸:

Sさんの話は残念でしたが、別のメンバーからは
融資決定の嬉しいニュースも届いています。


以前もブログでご紹介した
20代若夫婦の新築アパートです。


このアパートは、彼らの「別ポケット」となり、
「余ったお金」がチャリン、チャリンと
毎月預金通帳に振込まれることになります。


そうなれば、40代でセミリタイアも可能。


不動産投資参入は早ければ早いほど、未来に
手にする「お金」「自由」が大きくなるのです。


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「入居者自殺」の報を受け取ったら~アパート経営・不動産投資実践会

 ■━ 不動産投資 虎の巻 第311回 ━━━━━━━━━━━■

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こんにちは。
不動産投資実践会 中村 です。


今日もお読みいただき、
ありがとうございます。


実践会メンバーから、これまでにない
深刻な相談メールが届きました。


「中村さん、入居者が練炭自殺で
お亡くなりになってしまいました・・・」


というのです。


所有している物件で事件や事故が
起こることは大家にとって一大事。


考えたくないことですが、
可能性はゼロではありません。


しかし、考えたくないからと逃げていると、
いざ事件・事故が起こった場合、どうなるか?


「収入激減」


という、致命的な事態を招きます。


下手をすれば、あなたの不動産投資家としての
キャリア終了という最悪の結果にもなりかねません。


そこで、今回のご相談ケースを参考に、


「所有物件で事件・事故が起こった時の対処法」


についてお話したいと思います。


これを知っているのと、知らないのとでは、
万が一の対応の時に天と地ほどの差が生まれます。


リスクを最小限に抑えるための処方箋です。


是非、この先をしっかりお読みいただき、
万が一のときの備えとして下さい


今回のケースでは、居住者が浴室内で
練炭自殺をはかり亡くなったとのこと。


ご相談者様は、それに伴って引き起こされる
下記の不利益について悩み、不安を感じています。

=====================

●自殺場所となった浴室のユニットバスの
入れ替えなどの出費は誰が負担するのか?


●今後、募集の際には告知義務が必要で、
長期間の空室が予想される


●貸す際も、一定期間は家賃を半額程度
にする必要があり、大きな収入減となる

●上記の点について、連帯保証人の親や
保証会社に賠償請求できるのか?

=====================


想像するだけでも、胃が痛くなる話ですね。
しかし、打つ手立てはあります。


まず、知っておいて欲しいのは、


「事件に起因する家賃減額分の請求権が家主にある」


という点です。


実際にあった判例として、


・まったく貸すことが出来ない期間を1年間
・家賃を半額にしなければ貸すことができない期間を2年間


とし、その期間の賠償請求を認めたケースがあります。


この場合、賠償に当たるのは、
入居者の遺族と連帯保証人です。


なお、認められるかどうかはわかりませんが、
事件のあった部屋だけでなく、両隣と階下の
部屋の家賃減額分についても請求権があります。


さらにもう一つ、「原状回復費用」の
請求権も大家に認められているもの。


自殺の場合、部屋の一部が壊れたり
汚れたりすることがあります。


その改修にかかった費用を遺族や
連帯保証人に請求できるのです。


今回のご相談者様の場合、浴室ユニットバスの
入れ替え費用が「原状回復費」に相当します。


これで、少しはご安心いただけたでしょうか。


ご相談者様の心配事はすべて


「保証されるべき損失」


として法的に認められているのです。


ただ、賠償請求する相手となる
連帯保証人は災難です。


賃貸アパート入居時の連帯保証人になる場合、
その人が自殺する可能性まで考える人は少ないでしょう。


そのため、場合によってはすんなり賠償金を払って
もらえず、裁判にまでもつれ込んでしまうのです。


しかし、ここはシビアにいきましょう。


なぜなら、連帯保証人は借主に求められるのと
同様の「一切の責任」を負う法的義務があるからです。


これは、契約書にも明記されていること。


「一切の責任」とは家賃の未払ばかりでなく、
自殺のよって生じた「貸主の損害」への責任
についても例外ではありません。


もし、連帯保証人に経済力が乏しいなら、
あらかじめ保証会社をつけておくことです。


以上は、あくまで過去の判例に基づいた
「ワケアリ物件」が出た場合の対処法です。


ケース・バイ・ケースで賠償の
範囲や金額は変わってきます。


万が一、所有するアパートで自殺が起こったら、
自己判断せずに、保証会社にご相談の上、
契約書の約款をご確認下さい。


幸い、私自身は所有物件で自殺者が
出たことはありませんが。


ですが、今回の相談を受けて、万が一の
備えは絶対必要と改めて痛感しました。


お金をケチって自己管理はリスクが大きいもの。


保証会社を入れておけば、何かあった時も、
金銭的、時間的、精神的なダメージを
最小限で抑えることができます。


あなたのアパート経営のリスクヘッジ
として今日の情報をお役立て下さい。


それでは、また。


追伸:


保証会社をつけておくと安心なのは、
家賃のことばかりではありません。


なにしろ、事故や事件のあった部屋です。


普段の生活では遭遇しないような
汚れや匂いも染み付いているでしょう。


そうした始末は素人には到底無理というもの。


そんな場合の特殊な清掃の手配も
保証会社はきちんとしてくれるのです。


近年の社会事情から、孤独死なども増えています。


発見が遅れ、腐敗の進んだご遺体や
冷蔵庫の中身への対応も考えておく
必要があるかもしれません。


もし、あなたが保証会社を入れて
いない場合は、インターネットで

「変死、特殊清掃」


と検索してみて下さい。


対処してくれる「仕事人」を探すことができます。


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家賃保証は安心保証? アパート経営・不動産投資実践会



 ■━ 不動産投資 虎の巻 第303回 ━━━━━━━━━━━■

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こんにちは。
不動産投資実践会 中村 です。


新年明けて、すぐ3連休。


なかなかエンジンがかからないと
お悩みの方もいるかもしれません。


そんな方は、是非もう一度
新年号を読み返してみて下さい。


世紀の不動産バーゲンセールは、まもなくです。
http://hudousantoush.jugem.jp/?eid=314

 

さて、この最高のタイミングの波に乗って、
あなたが収益不動産を手に入れたとしましょう。


その後、成功を加速させるために絶対に
知っておくべきことを今日はお話しします。


それは何かというと、


「家賃保証(サブリース)」


についてです。


結論から言えば、


「サブリースは利用するな!」
「余計なお金をドブに捨てることになる」


が私の持論。


これまでにも、メルマガやセミナーを通じて何度も
「サブリースは危険」と警鐘を鳴らしています。


にもかかわらず、いまだに実践会メンバー
からこの件に関するご相談が絶えません。


初心者オーナーや本業の忙しい副業大家さんは、


「任せて安心♪」


の宣伝文句についクラっとしてしまうのでしょう。


先日も実践会のAさんからこんな相談を受けました。


「最初は空室が怖くてサブリース契約を
したのですが、新築のうちはほとんど
空室が出ないとわかりました。


家賃総額の15〜20%の手数料を取られる
のがバカらしくなり、税理士からも契約
解除を勧められているのですが…」


とのこと。


しかし、これは後の祭りです。


サブリースの契約は簡単にできても
解除となるとそうはいきません。


契約書の内容に瑕疵がないのですから、
裁判をしたところで負けるのがオチ。


そんな後悔をしないためにも、ここでもう一度
サブリースについての「正しい知識」をあなた
にお伝えすることにしました。


最後までじっくりお読みいただき、
しっかり頭に叩き込んで下さい。

※Aさんへの私の回答は追伸で!


サブリースとは、簡単に言うと、


「アパートオーナー・サブリース会社・
入居者の三者間で結ぶ賃貸契約システム」


となります。


サブリース会社がアパートを一括借り上げして
入居者募集までしてくれると至れり尽せりです。


たとえ空室が出ても満室分の家賃収入が
保証され、取りっぱぐれがありません。


「空き室が出たら、ローン返済が滞る」

「万が一、家賃滞納された上、居座られたら困る」


誰だって、そんなアパート経営にまつわる不安・悩み・
トラブルで眠れない夜を過ごしたくはありませんよね。


サブリース契約を結べば、30年間の家賃が保証され、
自動的にお金が入ってくるのを待つだけとなれば…


それは確かに夢のような話。


つい「お願いします!」と飛びつき
たくなる気持ちもよくわかります。


しかし、です。


世の中、「努力なしに利益を得られる」
そんなおいしい話は存在しません。


冷静に契約内容を確認してみて下さい。
そこには、とんだ「落とし穴」があります。


サブリースの「落とし穴」とは何か。


●家賃減額請求権(家賃を下げさせる権利)
●借家権(居座る権利)


この2つの権利がサブリース会社
に認められている点です。


オーナーにとってサブリース会社は「借主」と同じ。
なので手厚い保護が得られるシステムなのです。


反対にオーナーにとっては、時としてマイナスの
スパイラルを生む可能性のある恐ろしいシステム。


それは、こういうことです。


空室が埋まらないからとサブリース会社
から家賃を減額させられて利回りが悪化

手数料(家賃総額の15〜20%)
は変わらずに取られる

契約を打ち切りたくても、居座られて
追い出すこともできず悶々とする


…こんなリスクを背負う契約だと知っても、
あなたは「家賃保証」を受けたいですか?


賢いオーナーの答えはもちろん「NO」です。


実際のところ、実践会のノウハウで不動産投資
を行えば新築5年位は空室の心配はほぼ不要。


5年もあれば頭金ローンは終わります。


その間、15〜20%もの手数料をサブリース会社に
支払うのは、みすみすお金をドブに捨てるようなもの。


その分をしっかり貯蓄して、次の投資に備える
姿勢こそ、あなたの成功を加速させるのです。


「いらないお金は使わない」


これがアパート経営成功の鉄則です。


厳しいことを言えば、サブリース契約の選択は、
アパートオーナーの権利放棄とすら私は考えます。


とは言え、こういう話を聞いて、


「やっぱり空室リスクが怖いから」


とあなたがアパート経営を諦めて
しまうのは私の本望ではありません。


あなたがどうしても、


「万一の保険として、サブリース契約をしたい」


というなら、とっておきの方法をお教えしましょう。


次の2点をサブリース会社に提案して下さい。


(1)サブリース会社との間で定期借家契約を結ぶ
   (家賃減額請求権なし特約)

※定期借家契約とは?

普通借家契約の場合、「契約期間は2年」で
その後更新していくスタイルが通例ですが、
定期借家契約の場合、契約期間を双方の合意で
自由に定められ、更新はできないシステム。


(2)サブリース会社と入居者も定期借家契約を結ぶ
   (家賃減額請求なし特約)


これでサブリース会社や入居者が勝手に家賃を
下げたり、居座る権利を行使できなくなります。


しかし、当然ですが、サブリース会社に
とっては「おいしい話」ではありません。


(1)の提案に乗ってくるサブリース会社を見つける
のは至難のワザ。その場合は(2)だけでもOK。


これなら実例も結構あります。


どうしても空室リスクが怖くてサブリース契約を
結びたいなら、この交渉にチャレンジして下さい。


繰り返しますが、私の持論は、

「サブリース契約は業者のカモになるだけ」

基本的にはお勧めしません。


サブリースに頼らなくても、お金をかけなくても、
「知恵」を絞ればいくらでも「空室対策」は可能です。


お客を磁石のように引き寄せ、あっという間に
満室にしてしまう「集客ノウハウ」とは?
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お金で「空室なし」という「安心」を買うのではなく、
あなたの「スキル」で「常時満室」を実現して下さい。


それでは、また。


追伸:


中には、Aさんと同じように
サブリース契約結んだ後に、


「しまった!」


と後悔している読者の方もいるかもしれません。


そんなあなたにアドバイスです。


サブリース契約を解除するのは無理でも、
契約内容の変更なら可能かもしれません。


相手にもメリットを残しながら
心情に訴える作戦です。


具体的には「管理委託料」に
切り替えてもらうようお願いします。


これでも家賃総額の5〜8%となりますから、
サブリース会社は十分儲かるのです。


ただ、これも相手が悪徳業者の場合は、
話し合いの余地はないでしょう。


その場合は、残念ながら諦める他ありません。


「バカらしい」と思いながらお金を垂れ流したくない
なら、自分自身が「知識武装」するのが一番です。


あなたのアパートに行列ができる
「魔法のアイデア」がここにあります。
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アパートは何月に買うべきか? アパート経営・不動産投資実践会


■━ 不動産投資 虎の巻 第230回 ━━━━━━━━━━━■

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こんにちは。
不動産投資実践会 中村 です。


今日もお読みいただき、
ありがとうございます。


2月〜3月末は、アパートオーナーにとって
もっとも忙しい時期です。


この時期は、業界では、
「入居の旬」と呼ばれるシーズン。


4月からの進学や就職による
“民族大移動”を控え、
部屋探しをする人が増えるからです。


アパートの清掃をしたり、
季節の花を植えたプランターを並べたり、
スーパーやコンビニに入居者募集のポスターを
貼ってもらうお願いをしたり…。


私も、この時期ばかりは、
遊びの予定を普段の半分に減らして、
一生懸命に働きます。

 

ところで、あなたは業界で囁かれている
「入居の旬」伝説をご存知でしょうか?


新築アパートを建てるなら、
「入居の旬(2月〜3月)」に合わせて竣工(工事の完成)せよ。


なぜなら、通常の賃料より高い設定の
「新築プレミアム価格」で貸し出せるから。


これが「入居の旬」伝説です。


ちなみに、「新築プレミアム価格」とは、
通常の賃料に10〜20%上乗せした金額設定のこと。


「少しでも、高い賃料で貸し出したい」というのが
アパートオーナーの本音です。


しかも、需要の多い「旬」の時期となれば、
最初から満室スタートも夢ではありません。


この時期に竣工を合わせるというのは、
至極納得のいく「論理」と言えます。

 

確かに、私の1棟目のアパートも、
3月竣工で、竣工前に満室となりました。


もちろん、全室「新築プレミアム価格」の家賃で
貸し出せましたので、企画は大成功と言えるでしょう。


しかし、です。


2棟目、3棟目は、あえて「入居の旬」に
竣工を合わせることはしませんでした。


どちらの時も、たまたま「良い土地」の話を聞き、
速攻でその土地を手に入れると同時に着工したためです。


不動産との出会いは「ご縁」。
チャンスはいつ巡ってくるかわかりません。


そう思っているからこそ、
ピンと来た時点で、すぐさま行動を開始したのです。


それぞれ12月と7月の竣工でしたが、
竣工前に「新築プレミアム価格」にて満室となりました。

 

そこで、疑問が湧いてきたのです。


「入居の旬」伝説は、果たして本当なのか?

新築プレミアム価格の家賃は、2〜3月にしか設定できないのか?

 

「常識」と思われていることでも、一度は疑ってみる。


莫大な資金力や強力なコネのない状況から
成功を掴むためには、そうした姿勢が絶対必要です。


私自身、これまで著書などで、
「新築アパートの竣工は入居の旬に合わせて」
と言ってきました。


しかし、実際の経験や現状を分析してみると、
この見解は訂正したほうが良いように思えてきたのです。

 

「新築アパートは、入居の旬に合わせて竣工、
入居募集する必要はまったくない」


これが、現在の私の結論です。


なぜなら、入居の旬の時期は需要も増えますが、
それだけライバルも増える時期だからです。


たとえオンボロアパートであっても、
賃料が安ければ、十分競争できてしまうため
1月くらいから部屋を空けておくオーナーもいます。


特に、昨今の不景気で、親からの仕送り額が減ったり、
生活費の中で家賃を低めに抑えたりして、
「新築プレミアム価格」を敬遠する層も増えています。


さらに、賃貸不動産業者も客が殺到して多忙な時期。


このチャンスにと、入居希望者を
素早く契約させるのが最優先事項となります。


普段なら、「新築プレミアム価格」で売り込みたいところも、
そんな余裕がないというのが実情。


残念ながら、この時期は、
どんなに素晴らしい最新設備を持った新築アパートでも、
その魅力がかすんでしまう危険すらあるのです。

 

このことから、


「従来の『入居の旬』は、中古アパートの『入居の旬』。
新築アパートは、この限りではない」


ということがわかるでしょう。


もちろん、どんな時期でも、
「新築プレミアム価格」の通用する物件もあります。


しかし、わざわざライバルの多い「入居の旬」に
竣工を合わせなくても、良い土地が見つかったら
即行動に移したほうが、あなたの手元に早くお金が入ってきます。


もし、あなたが「入居の旬」伝説を鵜呑みにして、
購入や着工を後回しにしているなら、
それは時間のムダでしかありません。


良い企画の物件であれば競争力も高く、
旬の時期にこだわらなくても、十分満室が可能です。


あなたが成功のスピードを早め、
少しでも近い将来に「お金持ち」になりたいのであれば、
即行動が大切と頭に叩き込んでおいて下さい。


どんな天才であっても、「ピンと来る物件・土地」に、
いつ巡りあえるかはわかりません。


だからこそ、「これ!」と思うチャンスが目の前に来た時に
しっかり掴まえられるよう、普段から準備しておくことが大切です。


ぜひこれからも知識の収集だけは常に行っていてください。
あなたの成功の扉を開けるマスターキーになることは
間違いありません。


ではまた。

 

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アパート経営で成功する三大要素とは? 不動産投資実践会

 
JUGEMテーマ:アパート経営・賃貸経営

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こんにちは。

不動産投資実践会の 中村 です。

今日もご覧頂きありがとうございます。

また先日の競売動画につきましては、
たくさんのアンケートを頂きました。

ご協力を頂いた方、ありがとうございました!



さて、今日はよく頂くご質問について
お答えしたいと思います。


では、そのよく頂くご質問とは何か?


それはざっくりと申し上げますと、
このようなご質問です。


------------------------------------------
今持っている土地 相続を受けた土地について
アパートを建てた方が良いでしょうか?
------------------------------------------



この類のご質問ですが、
はっきり申し上げますと、


99%の確率でやめた方が正解です。



もう一度言いますね。



今持っている土地 相続を受けた土地には、
アパートを建てない方が賢い選択です。


99%は儲かりません!




なぜなら、アパート経営の三大要素は
「立地」と「立地」と「立地」。



この大前提を理解していないのです。




もちろん、○水ハウス、○○托建などの
よくあるアパート建築業者なら
違う回答をすることでしょう。


「家賃保証で儲かりますよ!」

と営業してくることでしょう。


なぜなら、建築業者は
建築することが仕事です。


もっと言えってしまえば、

あなたが儲かることよりも、
自社が儲かることが大事です。



だから、玉虫色の企画書を書き、
融資を強引に通らせ、アパートの建築を
実現化してくれることでしょう。



ただ、残念ながら多くの場合、
建築側が儲かる仕組みの中で投資をはじめしまった場合、
20年後には

「不動産投資は儲からない」

と嘆くことは現状の大家さんの話を聞けば
一目瞭然です。


・バカ高いリフォーム代を請求され、
・バカ高い広告代を請求され、
・自分で家賃を決定する権利もなく、

何も出来ないままローンが終わるまで
じっと時が経つことを耐えるしかありません。


30年近くもの間、相手の手のひらで躍らせることは、
賢い投資家ならわかることでしょう。



では99%の方はどうしたら良いのでしょうか?



代表的な答えは三つあります。


1.その土地を駐車場などで貸し、尚且つ、
  その土地を担保に一等地の中古物件をローンで買う

2.その土地を売って、もっとロケーションの良い場所に
  中古物件を現金で買う

3.その土地を半分売って残りの土地に
  新築アパートを現金で建てる



代表的な選択肢を上げてみましたが、
ポイントは「売る」勇気を持つことです。


そして、アパート経営の三大要素の
「立地」と「立地」と「立地」を
まずは満たしながら投資をはじめてみてください。



私は土地を持たなかった為に、
立地条件を満たしたアパート経営をスタートできました。


お蔭で空室に悩むことなく
12年目の大家さんをやっています。


一方、たまたま持っていた畑の真ん中に、
多額の借金をしてアパートを建てた投資家が

20年後にはアパート経営に行き詰まり、
銀行に土地とアパートを取り上げられ、
借金だけが残った…。


そんな悲惨な例は枚挙に暇がありません。



ぜひ、建てる・建てない?の前に…

アパート経営の三大要素の
「立地」と「立地」と「立地」が
見たさせれているかどうか?


確認してみてください。


その要素があなたの成功を大きく左右します。


ではまた。


追伸:

今持っている土地 相続を受けた土地について
直ぐにでもアパート計画を進めても良いと思える
残りの1%は何か?

これはその土地をほったらかしにしておくことで、

「駐車場として貸してください!」

と毎月のように問合せが来るぐらいであれば、
強気に計画を進めるべきです。

青空駐車場でも十分に現金を生み出す価値があれば、
アパート経営の三大要素は満たしている証拠です。

後は収支計算のシュミレーションさえ、
数字で具体的に出来れば大きな失敗はないでしょう。

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真珠湾攻撃から学ぶ不動産投資 不動産投資実践会

 ■━ 不動産投資 虎の巻 第92回 ━━━━━━━━━━━━━━━■

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こんにちは。

不動産投資実践会の 中村 です。

今日もご覧頂きありがとうございます。


先日、面白い記事を読みました。

 

時は第二次世界大戦の1941年12月8日未明。

日本軍が行った真珠湾攻撃の分析でした。


なぜ、真珠湾攻撃に成功したのに、
その後、日本軍はアメリカに敗北してしまったのか?

そういった戦略に対する分析書でした。

 


当時の真珠湾基地は、日本海軍によって
脅威になっていました。

 

この真珠湾はオアフ島要塞と呼ばれ、
戦艦と撃ち合える40センチ砲も設置。

上陸可能な死角もなく、艦隊による砲撃や上陸作戦には
成功の見込みはありません。


つまり、日本をいつでも狙える最強の要塞が、
目と鼻の先にあるのです。


その脅威に日本軍は工事労働者に変装したスパイを多数送り込み、
要塞の詳細を把握していたと言われています。


そして、遂に12月8日未明に奇襲攻撃を開始。


アメリカ軍の戦艦8隻を撃沈。


その大成功によりアメリカ太平洋艦隊の戦力低下。
日本軍は太平洋海域の制海権を確保したと思われました。

 

ところがこの奇襲攻撃の後、日本軍は敗退してしまいます。

 


それはなぜか?

 

実は、燃料タンクが攻撃されなかったそうです。


合計450万バレル相当を貯蓄していた石油タンクを爆撃せず、
軍用艦と飛行機を狙い打ちしてしまったそうです。


タンクが破壊されたならば、半年間は動けなかったはずなのですが、
あっけなく復活してしまったのです。

 

それに対し、アメリカは日本軍に対し輸送船を攻撃。


日本軍は補給を絶たれ、敗北をしたそうです。

 

当時のことですので今となっては本当のところは
わかりませんが、一言で申しあげるのであれば、

アメリカは勝ちやすいところで戦い勝ち残った。

 

このお話は、とても不動産投資にも
共通するお話だと思います。

 

私たちは残念ながら弱者です。

大資本があるわけではありません。
優秀な人材を多数そろっているわけではありません。

 

その為に、常識ある方からは、
定期的に決まったご質問が届きます。


細かい諸事情こそ違うものの、

私には不動産投資は成功できない…。
物件を買っても入居者がいなくなってしまうのでは…

などなど、大企業やお金持ちと同じ目線で戦うイメージし、
大企業やお金持ちと戦うことを前提にしているのです。


はっきり言いますが、これでは勝てません。


条件に恵まれない(中小企業)会社が、
条件に恵まれた強者(大企業)の会社と同じやり方で
不動産経営を進めるのは賢明ではありません。


大企業と同じ戦略で戦うのであれば、
物量戦となり、負けることは必然です。


これはアパート経営はもちろん、
融資のお話も同じです。


しかし、私達のような弱者でも、戦いの範囲を細分化して検討し、
特定の場面に集中的に力を投入することで勝機がつかめます。

 

弱者には弱者だからこそ出来る戦略、
弱者だから勝てる手法が存在します。

 

私自身、少ない資本と少ない労力しかありませんでした。


資本に関しては、マイナスからのスタートです。

そんな私に対し、常識から考えれば、
不動産屋もお宝物件の情報を紹介してくれないでしょうし、
銀行も融資をしてくれるはずがありませんでした。


しかし、こうして築10年越えのアパートでも
満室経営でセミリタイアできていることも
この弱者必勝の戦略を取っているからです。

 

これはあなたも同じことです。

 

お金をかけずに魅力をアップさせる戦略を
一極集中投資(お金も労力も一極集中させる)する事で
誰でも大企業の物量戦と同じ効果を得る事が出来ます。


夢を手にすることは必ずできるのです。


今、不動産業界はバブル崩壊後に近いほどのチャンスです。

短期間での値上がり目的の投資家や、
海外の投資家たちは、土俵から降りています。


ぜひ、一極集中投資のノウハウを学び、

「私だから出来る!!」と自信をもって、

不動産投資を行って頂けると幸いです。


ではまた。


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