アパート経営・不動産投資 虎の巻

誰でもできるアパート経営!金なし・土地なし・知識なし。全くのゼロから億万長者になったアパート経営・不動産投資の極意!
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変動金利から固定金利に変えるべきか?~アパート経営・不動産投資実践会

 
■━ 不動産投資 虎の巻 第324回  ━━━━━━━━━━━■

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こんにちは。
不動産投資実践会 中村 です。


今日もお読みいただき、
ありがとうございます。

 

最近、こうした質問をよく受けます。


「今後は、変動金利よりも固定金利で
借入するほうがいいでしょうか?」

 


先の参院選で自民党が圧勝。


次の国政選挙までの3年半は、
このままアベノミクスが推進
していくことになるでしょう。


すでに上昇傾向にある長期金利は
さらなる上昇が予想されます。


こうしたことがマスコミ
で報道されるため、


「アパートローンの借入金利
はどこまで上がるのか?」

「ローン返済計画は大丈夫か?」


と不安を抱える方が
増えているようです。


お気持ちは、よくわかります。


実は、まさにこのタイミングで、私にも、


「変動か?固定か?」


という選択を迫られる
場面が訪れたからです。


そこで、今日は、


「アパートローンの金利」


について私の現在の見解を
お伝えしたいと思います。


すでにアパートオーナーとして借入している方も、
これから不動産投資をしたいという方も必読です。


まずは、つい最近の私の
体験談からお話ししましょう。


先日、私の元に、ある信用保証会社
から1通の郵便が届きました。


不動産投資を始める前の、まだ貧乏だった頃、
マイホームを建てる頭金を借入した会社です。


このたび、その固定金利選択プラン
特約期間が満了したとのこと。


「次は固定か?変動か?」


選択して欲しいという内容でした。


本来なら、頭金ローンは5年
程度で一気に返済すべきもの。


しかし、お恥ずかしながら、
そんな知識もなかった当時の私。


いまだに細々と返済を続けているのです。


私は5年固定を選択していましたが、
現行の利率は2.95%でした。


これが、今後は3.46%に上昇。


もし、変動金利に変更するなら、
金利は2.375%となります。


ちなみに、3年固定なら3.01%。


10年固定は5年固定と同じ
3.46%となっていました。


ここで、どう判断するか、です。


「10年固定金利」が私の選択でした。


残りの返済期間と金額、そして予測しうる
金利動向を考え合わせた結果です。


残金は133万円なので(苦笑)
一括返済も考えたのですが…


今後の金利動向を知る上でも、
「勉強」と思っての選択です。


さて、この結果を聞いて、


「中村さんは固定金利がオススメなんですね」


と早合点してもらっては困ります。


変動と固定、どちらが良いかは
ケース・バイ・ケース。


「変動金利」で借入しているなら、そのまま
継続したほうがいいケースも当然あります。


それは、


(1)借入比率の低い場合

(2)手元の預貯金やすぐに換金できる
 流動資産を十分保有している場合

(3)残りの借入期間が5年程度の場合


などです。


(1)のケースは、変動金利のままで、
足元の金利負担を減らすのが良いでしょう。


急激な金利上昇があっても耐える体力の
ある(2)のケースも様子見でOKです。


(3)のケースも、利息の割合が低くなっているので、
みやみにマスコミ情報に踊らされる必要はありません。


逆に、固定金利への変更を視野に
入れるべきケースもあります。


それは、


●返済期間が10年以上あり、
 全体の資産に対する借入比率が高い場合


です。


アパートローンの月々の返済額は、
5年ごとに見直しされます。


融資利率の見直しに合わせ、前回の返済額の
1.25倍を上限とした見直しとなります。


そのため、急激に月々の支払額
が増えることはありません。


ですが、この先の物価上昇目標や
増税を考え合わせると楽観は禁物。


キャッシュフロー悪化は、徐々に、
ボディーブローのように効いてくるはず。


今すぐどうこうしなくとも、注意深く
動向を見守るべきと言えます。


ここまで読んできて、


「結局、変動金利と固定金利
のどちらが得なのか?」


と、あなたは身を乗り出して、
私の結論を待っているかもしれません。


残念ですが、それについての

「正解はない」

というのが私の答えになります。


いくつかのケースを例に挙げましたが、
それぞれの事情によってベストな選択
は異なってくるからです。


もっと言ってしまえば、


変動金利のほうが儲かるか
固定金利のほうが儲かるか


は、あなたが死ぬときに「余ったお金」が
いくらあったかで初めてわかる結果なのです。


目先の金利の上下を気にして不安になったり
良かれと思って変更した結果、ムダな出費を
したりは非常にストレスの溜まること。


幸せになるための不動産投資が
ストレスの種になっては本末転倒です。


ではまた!

追伸;

金利の変動のストレスから解消される
絶対的な方法はたった1つしかありません。


圧倒的にキャッシュフローが出る
収益物件のオーナーになることです。


景気が良くても悪くても、
金利が上がろうと下がろうと、
どこ吹く風。


好きな時に、好きなことに、好きなだけ
お金を使う「贅沢な暮らし」ができる、

物件を手にすることです。


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金利を極限まで落とす方法 アパート経営・不動産投資実践会



 ■━ 不動産投資 虎の巻 第305回 ━━━━━━━━━━━■

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こんにちは。
不動産投資実践会 中村 です。


「やっぱり今のうちにアパートを
買ったほうがいいのでしょうか?」


最近、私のところには、このような
アドバイスを求める声が多く届きます。


先日、ついに日銀が、


「2%の物価上昇率目標」

「無期限の金融緩和策」

を発表しました。


これに反応するように金利は上昇気配。


価格高騰する前にと、慌てて不動産屋
へ駆け込む人が増えているようです。


「マイホームを建てるなら今のうち」
「アパートオーナーになる最後のチャンス」


そんな切羽詰った殺気立った表情の客への
対応で不動産販売の現場はてんてこ舞いだとか。


いよいよ「アベノミクス」が始まった
とひしひしと肌で感じられる光景です。


安倍政権肝入りの経済成長戦略である
「アベノミクス」に関しては賛否両論。


景気が回復するか、日本崩壊への序章となるか、
経済の専門家でない私にはわかりません。


しかし、冒頭の問いに関しては、


「今すぐ慌てて買う必要はない」


とお答えしています。というのも、


「不動産価格は金利が上昇すれば下落する」


傾向があるからです。


このカラクリは単純です。


確かに、ローン返済額を考えれば、
金利が安いうちに買うほうがお得。


けれど、金利が高止まりしてしまうと、


「月々の返済を考えたら、
その価格では到底買えない」


と市場が冷え込んでいきます。


そうなれば、物件価格は「手が届く値段」
にまで下がってくるのは必然と言えます。


「慌てて買うことはなかった」
「もうちょっと、よく考えれば…」


という結果になるのは、よくあること。


これは、以前、消費税増税前の駆け込み消費
に釘を刺したときのカラクリと同じです。


消費税増税で物件を買うべきか?
⇒http://hudousantoush.jugem.jp/?eid=311


今、話が進んでいる収益物件ならともかく、
金利上昇局面だけを見て、よく検討もせず、
勢いでアパートを買うのだけはやめて下さい。


そのような焦った態度は、物件を見る目を誤らせたり、
悪徳不動産屋に付け入るスキを与えたりするのです。


さて、アパート購入時だけでなく、収益物件の
利回りをさらに良くするためにも、金利対策を
学ぶことは欠かせません。


そこで、今日のメルマガでは、


絶対に成功する銀行との金利交渉の方法
〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜


をあなたに伝授します。


これを知って、仮に1ヵ月の支払い
を2万円安くできたとしましょう。


すると、年間で24万円、5年間で120万円
キャッシュフローを増やすことができます。


マイホームと違い収益物件であれば、ローン総額
が1億円近くになることも珍しくありません。


そうなれば、毎月の支払額に5万円
の差が出るケースも考えられます。


月々5万円がローン支払い期間の20年間
積み重なれば、総額は1200万円。


「不労所得」として、これだけの大金が
まるまるあなたの預金通帳に残るのです。


反対に、この方法を知らないと、
融資担当者から言われるがままに、


「銀行の都合に合わせた金利」


に誘導されてしまいます。


その結果、言葉は悪いですが、あなたは
数百万〜1千万円以上の大金を銀行に
「ネコババ」されてしまうのです。


それが嫌なら、この先の話
をどうぞ真剣にお読み下さい。


交渉と言っても、高度な話術は必要ありません。


しかもたったの3ステップ。


その最後のステップで、あなたが「ある一言」を
口にするだけで、信じられないほど安い金利を
融資担当者の口から引き出すことができるのです。


では、具体的な方法を
ご説明していきましょう。


絶対に成功する銀行との金利交渉の方法
〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

【ステップ1】
新規のアパートローンを組む際に
5年固定で借り入れをする


【ステップ2】
5年後の固定金利期間終了前
に銀行と金利交渉する


【ステップ3】
その席で「ある一言」を伝える


これだけです。


このノウハウで重要なのは

「5年後に交渉する」

という点です。


なぜなら、5年間のスムーズなローン返済実績は、
何よりもあなたへの確固たる「信頼」となります。


銀行からリスクの少ない
貸出先と見なされるのです。


そして5年後の金利見直しの際に、
あなたは「一言」こう伝えて下さい。


「実は、他の銀行から低利の
借り換え提案が来ていまして…」


そう。ライバル金融機関の
存在をちらつかせるのです。


実際に提案が来ているか
どうかは重要ではありません。

(できるだけ、具体的な提案の証拠が
あれば、より話はスムーズですが)


たとえそのような話がなかったとしても、
この一言付け加えるのと付け加えないのでは
その後の銀行マンの態度が180度変わります。


「他行への借り換え」という言葉は
融資担当者を思い通りに操るための


「マジックワード」


なのです。


その背景には、こんな事情があります。


「他行が新規で貸し出し、5年間支払いが
スムーズにいった借主のローンの借り換え」


に、どの銀行も積極的に取り組んでいます。


もちろん、あなたが今ローンを組んで
いる銀行も例外ではありません。


だからこそ、あなたの一言に信憑性
を感じて警戒心を強めるのです。


新規でのアパートローン融資には、なかなか
首を縦に振らない反面、リスクの少ない


「ローンの借り換え」


は喉から手が出るほど欲しいのが銀行の本音。


借り換えされる側の銀行からすれば、これは
まるでトンビに油揚げをさらわれるようなもの。


何とか自行でローンを継続してもらおうと
あの手この手で引き止めようとするはずです。


そのため、借り換えをちらつかせる一言が
「マジックワード」となり、信じられない
ほど簡単に低金利を引き出せてしまうのです。


ただ、現実的には、実際に他行で借り換えすると
手数料もかかりますので得策ではありません。


できるだけ、今融資を受けている銀行から
低金利の条件を引き出すことが優先です。


あくまでも、他行への借り換えは
どうしても金利が下がらない場合の
「最終手段」と考えて下さい。


メガバンク系では難しいかもしれませんが、
第二地銀、信金なら話はスムーズでしょう。


こう聞いても、あなたは、


「本当にそんなに簡単にいくのか?」


と疑っているかもしれません。


でも、現在、優秀な不動産アドバイザーもこれと同じ
金利交渉術を顧客にアドバイスしていると言います。


つまり、それくらい、間違いのない交渉術なのです。


それでもなお、あなたは、


「銀行マンに嫌な顔されたくない」


と、金利を値切るのをためらいますか?


たとえ、嫌がられたところで、担当者は
2年ほどで交代、転勤していきます。


また、もう1件アパートを購入する際も、
別の銀行にお願いすることになるのです。


たった一言口にするか、しないかで、
20年後の貯金額が1200万円も
増えるかもしれないチャンス。


このチャンスにどう行動するかが
成功する投資家と失敗する投資家の
分かれ目となります。


自己資金ゼロから成り上がった人は、
皆「知識」と「知恵」で勝負しています。


そして、決断と行動をためらいません。


今後、日本の経済が激変していく局面でこそ、
個人の「稼ぐ力」が未来を分けていくことを
そろそろ真剣に考えるべきでしょう。


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それでは、また。


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銀行の支店長とバトルしました。アパート経営・不動産投資実践会

 
■━ 不動産投資 虎の巻 231回 ━━━━━━━━━━━■

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こんにちは。
不動産投資実践会 中村 です。


今日もお読みいただき、
ありがとうございます。


「支店長を呼べ!」


先日、銀行マンとのやり取りで、
思わずこう声を荒らげたくなる
“事件”が勃発しました。


あまり悪口は言いたくありませんが
残念ながら「客をなめている」としか
思えない扱いを受けたのです。


それは、どんな“事件”だったか。


少しだけ聞いて下さい。


私が2棟目に建てたアパートのローンが
10年目となりました。


固定金利を継続するか、変動金利に変更するかの
選択をする時期です。


利率の安い今、私の選択は当然、
「固定金利」の継続。


事前に、融資担当者と交渉して、


「5年固定で2%の利率」


ということで話は決まり、
後は書類を書くだけとなっていました。


ところが、です。


手続きのためにわが家へやって来た
担当者の話で思わぬ「事態」が発覚しました。

 

利率の変更手続きが1ヵ月遅れてしまった
と言うのです。


遅れたのは銀行側のミス。
私には、何の落ち度もありません。


にもかかわらず、彼はこう言い放ちました。


「今回1回分だけは変動3.175%で計算した金額で
引き落としになります」


!!!!!!


怒髪天を衝くとは、まさにこのことです。


ただし、この時点ではまだ、私は怒りを抑えながら、
彼に言い返しました。


「それはおかしいでしょう。あなたの責任で1ヵ月遅れたのに、
その金額をお客に転嫁するなんて」


すると、目の前の担当者は、小さくなりながら、
こう答えたのです。


「そうですよね・・・。私もそう思ったので、
契約書の利率を入れる欄は空欄にしています」

 

事情を察するに、おそらくこれは
上司の指示に間違いなさそうです。


そこで、冒頭の「支店長を呼べ!」騒ぎに
発展したというのが事の顛末というわけです。


利率2%と3.15%の差額は、換算すれば、
15,000円ほどに過ぎません。


こう言ってはなんですが、
それくらいの“小銭”なら十分払うお金があります。


しかし、問題は金額の多寡ではありません。


私が怒り心頭に発したのは、


「貰えるものなら、貰って来い」


という銀行の姿勢が見えたからです。


こんな時、金融機関との交渉に慣れていなくて、
知識もなく、気の弱い初心者であれば、


「一回だけなら構いません」


と答えてしまう可能性が高いでしょう。


しかし、これは明らかに、
払う必要のない「騙し取られる」お金。


そんなお金をドブに捨てるような真似は、
投資家としてあるまじき行為です。


「お金を借りている」からと言って、
弱い立場と思う必要はありません。


投資家と銀行マンは、
お互いに利益を生み出す対等の立場。


「NO」と言うべき場面では、
きっぱり「NO」を突きつけて構わない。


それは、しっかり心に刻んでおいて下さい。


昨今の銀行は統廃合が進み、銀行間はもちろん、
社内での生存競争も激しくなっています。


そのせいか、お客のほうでなく、
自分の会社や上司の顔色ばかり窺っている
銀行マンも少なくないのが現状です。


もちろん、中には顧客第一主義の、
知識も豊富な優秀な銀行マンもいます。


しかし、あなたの担当になった銀行マンが、
必ずしもあなたの利益になることを言うとは限らない
と思っておいたほうが良いでしょう。


ただし、あなたに知識がなければ、
騙されていても気づくことができません。


「変だな」と思っても、きちんと反論できず、
みすみす損をかぶってしまう危険もあります。


ここぞという場面で正しい判断をするには
知識武装が必要です。


小さな積み重ねがあなたを助けます。


それでは、また。

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金利リスクについて

■━ 不動産投資 虎の巻 第30回 ━━━━━━━━━━━━━━━■

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こんにちは。

不動産投資実践会の 中村 です。

今日もご覧頂きありがとうございます。


さて、今日は、不動産投資の成功には、
とても重要な”金利”についてお話をいたします。


この金利をよく理解することが、
成功への近道です。

ぜひ今日もお聞きください。


╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━╋
┃第30回  私でも金利リスクは…しかし…             ┃
╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━╋


-----------------------------------------------------

今後予想される、大幅な金利の上昇を考えると、
どうしても回避できないリスクだと思います。

必ずしも、低金利でローンを組めないのではないかと
不安になるのですが、中村様はどうお考えでしょうか?

-----------------------------------------------------



私のノウハウをご購入前のお客様から、
このような質問をたくさんいただきます。


多少の内容は違っても、多くの方が
「金利の上昇」に対する不安から、
不動産投資を【怖い】とお思いのようです。




確かに、私も最初は随分と心配したものです。


金利の高低については、私個人の力ではどうすることもできません。


こればかりは、日本銀行が下した決断に従うしかないのです。





しかし、私は金利を決めることはできませんが、


リスクを回避することはできます。
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^




融資の基本は、

【金利の低い時に固定で借り、高い時には変動で借りる】

です。これで、かなりリスクを回避できます。




さらに、融資をとりつけた後でも、状況に応じて
各銀行と金利の交渉ができます。



私の場合は、3銀行から融資を受けおりますが、
そのうちの2銀行は、融資契約の後でも金利を下げることができました。



少し専門的になりますが、

当然のことながら、ローン金利や不動産価格は、
上がる可能性も下がる可能性もあります。


そして、このローン金利と不動産価格は、
景気と連動して同時に上下する傾向があります。


家賃収入は、需要と供給のバランスによって決まりますので、

景気の良い時には値上げ傾向に、

景気の悪い時には値下げ傾向にあります。



ただ、株や土地価格ほど大きくは揺れ動きません。



さらに、金利上昇の際には、

手持ちの不動産担保価格が上昇しますので、
これを利用して次の収益不動産を手に入れ、
更にリスクを分散することができます。





いかがでしょうか?



こういう全体図から、ローン金利が上昇しても
大きなリスクは、分散させ、回避することが可能となります。






不動産投資を実践するにあたり、最も重要なことは

・融資
・金利
・景気

など、【それぞれを切り離して考えてはいけない】ということです。



すべてが連動しているのです。

たとえ金利が上昇しても、手持ちの不動産物件の価値は上がります。

景気が悪くなれば、金利が下がります。



視野を広く持ち、全体に目を向けることができれば
金利の上昇は悪条件ではなく、
さらなる収益を生むための願ってもないチャンスになるのです。



私は、このことを十分に理解しておりますし、
実際にこの方法で資産を築いています。



いつ上下するかわからない金利の上昇に怯え、
「どうせ貸してくれない」という先入観で銀行へ行くことを諦め、
どうせ無理だと怖がっていては、


決して今の状況からステップアップすることはできません。


一生、今の生活が続くのです。


もし、それでも良いと思うならば構いませんが、
成功を手にしたいと思っているならば、


「もしも」に怖がることはやめませんか?



仮にリスクを背負うことになりそうになった時、
リスク回避は知識があれば出来ることなのです。


知識がないから、「もしも」を想像し、
知識がないから、「もしも」に怯えるのです。



本当の知識は、私たちを助けてくれます。


先入観、テレビ情報の鵜呑み、サラリーマンの知人から聞いた話しなどは
知識ではありません。



本当の知識は、あなたが自ら成功者に学び、
そして実践を重ねることで身につくものです。



起こるかわからない「もしも」に怯えて、
せっかく目の前にあるチャンスを逃してどうするのでしょう。


お隣さんは、ひょうひょうとそのチャンスを掴んでいるかもしれないのに、
自分だけ躊躇しているなんて、もったいないと思いませんか?



是非、豊かな知識を身に付け、
堂々と不動産投資を実践していただきたいと思います。

ぜひ、共に学びを続けていきましょう。


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