アパート経営・不動産投資　虎の巻

■━　不動産投資　虎の巻　第１４回　━━━━━━━━━━━━━━━■

　　　　　　土地無し・金無し・知識無し。
　　　　　　ガソリンスタンド店員がたった５年で億万長者！

　　　　　　　　　〜不動産投資成功法を遂に公開！〜

■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━　不動産投資実践会　━━■



こんにちは。

不動産投資実践会の　中村　です。

今日もご覧頂きありがとうございます。


前回「あなたの現実は、もっとほかにもある」ことについてお話しました。

今の現実だけにとらわれて、【出来ない】【無理だ】と決め付けてしまわず、
【どうすれば出来るのか】を是非考えていただきたいと思います。

今回は、不動産投資ではない「不動産投資」について
お話をさせていただきます。



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┃第１４回　　　警告！ワンルームマンションの甘い罠と大リスク　　　　┃
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友人「相談したいことがあるんだ・・・」
私　「どうしたんだ？そんな浮かない顔して」
友人「家族に顔向けできないよ・・・
　　　まさか、こんなことになるなんて・・・」


先日、友人から相談を受けた私は
どうしようもなく落ち込んでしまいました。

友人がワンルームマンション投資に手を出して、
儲からないだけではなく、損をしてしまったのです。


本当に残念なことです。


そんなところへ先日、
｢中村さんはワンルームマンション投資をしていますか？｣
というご質問を頂きました。


あなたが区分投資＝ワンルームマンション投資に
どのようなイメージを持っていますか？


・手軽に始められる
・税金対策として有効
・自己資本で始められる
・借金をしなくても良い


こんなイメージがありますよね。



しかし、はっきり申し上げます。


私はワンルームマンション投資は嫌いです。
いや、ワンルームマンション投資自体、
不動産投資とは思っていません。



なぜなら、あまりにもリスクが高すぎるからです。



ではなぜリスクが高く、私が嫌いなのか？

カンタンに申し上げると３つの理由があるのです。
本日はあなたとこの大切な部分について
シェアをしていきます。



■　ワンルームは、担保にならない。


私のノウハウで説明している不動産投資は、
土地と建物全てに投資することです。

しかし、ワンルームマンション投資は、
「区分投資」と呼ばれるだけあり、
所有する総戸数と、その床面積に対応する面積の土地だけが
【所有する土地】ということになります。


感覚的には、同じ面積の土地を１人で所有するのか、
複数人で所有するのか、の違いになるというわけです。

ですので、物件の価値に占める土地の価値が、
非常に小さくなってしまうということです。

これは、言い換えると、

「建物の価値しかない」ということです。


ですので、融資を受ける際に、
土地の価値がなく、建物のごく限られたスペースに対して
融資をする可能性は非常に低いのです。

つまり、レバレッジがあまり利かないのです。



■　建て替えが出来ない可能性がある


土地と建物すべてを所有している場合は、
建て替えの時期など自分で決めることができますし、
どのように建て替えるのかも、自由です。

その上、建物が老朽化していても、
土地の価値はありますので、土地を担保として
銀行から建て替えの融資を受けることが出来ます。


かたや、ワンルームマンション投資の場合は、
建て替えを自分の意思で決めることができません。


所有者及び議決権の５分の４以上の多数賛成がないと
議決できません。多数決なのです。


建て替えに伴う負担金の支払い能力がない所有者がいる場合、
決議の調整に数年かかります。

さらに、高齢者は新しい建物が建つまで生きているかわからないため
参加に消極的になるなど、問題が山積みなのです。

古くなったときの選択肢が狭められてしますのです。

これはとても高いリスクを背負うことになります。


■　入居率が、０か１００かの大バクチ


ワンルームマンションは、一部屋しかないのですから、
入居率は　０％か１００％　しかありません。


これは、大バクチです。


極端かれも知れませんが、
レッドソックスの松坂投手に１球100万円で球を投げてもらい、
目をつぶってバットを振るようなものです。


打てればお金が入ってくる、
打てなければ、１円も入ってきません。


三振すれば、空き部屋オーナーになるために、
大金を払っただけのことです。


これほどの危険行為はないでしょう。




いかがでしょうか？


このほかにも、あげたらキリがないほど危険性が潜んでいますが、
ワンルームマンション投資がいかに高リスクで、
投資とは呼べないことなのか、わかっていただけたと思います。



友人は、このワンルームマンション投資をして、失敗したのです。

土地と建物の評価額が、ローンを組んだ金額より低く、
キャッシュフローはマイナス。

ですので、抵当権もはずせません。

もし、抵当権を抹消するのであれば、ローンを完済しなければなりません。
銀行からの融資が少ないので、自分の資金を使わなければいけません。

所有していても、赤字になるだけなのですから・・・・。



私が友人から相談を受けたときには、
もうどうすることもできないような状態でした。


力になってあげることができず、本当に悔しい思いをしました。



しかし、あなたとこうして出会えたのですから、
私はこうして正直に申し上げました。


もしも明日から投資できるマンション投資の話があっても
冷静になって考えてください。


そして、あなただけの物件を手に入れ、
あなたの人生は自分で決めて頂けると幸いです。



追伸：


ワンルームマンションで意外と気づかない点も
一つ申し上げます。

それは、広告費です。

たくさんのチラシをばら撒き、
大々的に宣伝しているワンルームの場合は、
当然のことながら広告費が販売価格に上乗せされています。


この広告費は誰が払うのでしょうか？


もうお分かりですね。


ですので、実際の価値は、
販売価格よりも２０％〜３０％は安いのです。


そもそも、儲かるような物件には広告は必要ありません。


ぜひ、投資家となるあなたは、全体のお金の流れを見ることで、
誰が儲かっているのか？　そういったことを良く見てください。

その流れが見えたとき、次に稼ぐのはあなたです。


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