アパート経営・不動産投資 虎の巻

誰でもできるアパート経営!金なし・土地なし・知識なし。全くのゼロから億万長者になったアパート経営・不動産投資の極意!
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恋の駆け引きを知ると融資のコツがわかる アパート経営・不動産投資実践会

 
■━ 不動産投資 虎の巻 第300回 ━━━━━━━━━━━■

      土地無し・金無し・知識無し。
      ガソリンスタンド店員がたった5年で億万長者!

         〜不動産投資成功法を遂に公開!〜

■━━━━━━━━━━━━━━━━ 不動産投資実践会 ━━■

こんにちは。
不動産投資実践会 中村 です。


今日もお読みいただき、
ありがとうございます。


「押してダメなら引いてみろ」


この言葉から、あなたは何をイメージしますか?


「何? 今日はのっけから恋の駆け引きの話?」


と色めき立ったなら、


ずばり…


正解です!


この法則は確かに恋愛の
駆け引きに有効なものだそうです。


私の同級生でヤケにモテる友人が言っていました。


彼いわく、


「ガンガン攻めて、スパッと引く。
これで落ちない女性はいない」


のだそうです。


彼は会うたびに若くて綺麗な女性を
バイクの後ろに乗せては、数多くの
恋愛を楽しんでいます。

 

ですが、私が今日お話ししたいのは
恋の駆け引きのノウハウではなく、


「収益物件を見るときの鉄則」


についてです。


「押してダメなら、一歩引いて見る」


この鉄則を知って実践すると、驚くほど
融資の交渉がスムーズにいくという話です。


逆にこれを知らずに、購入を焦ってガンガン
押してばかりいては、いつまでも融資を引く
ことはできない可能性もあります。


「こんなに魅力的な物件なのにどうして?」


と空回りし続けることになるでしょう。


「押してもダメなら、引いて見る」


これが素早く融資を引き出し収益物件を手に入れ、
あなたを不動産投資家として儲けさせる鉄則なのです。


では、詳しくご説明していきましょう。


実は、銀行マンと私たち「投資家」
とでは、物件を見る「視点」が違います。


ちょっとここで、あなたが融資を依頼する
シチュエーションを想像してみて下さい。


あなたは銀行マンに一生懸命、物件の素晴らしさを
アピールし、利回りの良さを力説することでしょう。


しかし、口にはしませんが、あなたが力説する
ポイントは銀行マンにはあまり重要ではありません。


極論を言えば、物件の収支など、
どうでも良いとさえ思っています。


わかりやすく言えば「物件」
そのものに関心がないのです。


その証拠に、銀行マンは物件の内覧をしません。

部屋を見ないどころか敷地にさえ入りません。


これは、大げさではなく本当です。


不動産投資コンサルタントで元銀行の融資担当
だった小川さんもこの点を認めています。


では、銀行マンは物件の何を見ているのか?


ここから先は超重要事項なので、
しっかり頭に叩き込んで下さい。


目の前にいる融資担当の銀行マンは、


「万が一あなたの返済が滞ったときに、
その物件を現金化したらいくらになるか」


という視点で物件を評価します。


もちろん、収益還元法で収支が
黒字であることは大切です。


しかし、銀行マンはその先のリスクを
きちんと見据えて融資の可否を決定します。


つまり、あなたの返済が滞っても
銀行が損をしないために、


「現金化したらいくらになる物件か」


電卓を叩くわけです。


そうなると「物件が出す利益」
よりも「路線価」を重視します。


ここに「物件」に惚れ込んで、押せ押せに
なってしまう投資家との溝ができるのです。


そこで思い出して欲しいのが、


「一歩引いて見る」


という恋のテクニックならぬ
収益物件を見るときの鉄則です。


うわものである物件のメリットを並べ立てるよりも、
土地そのものに、もっとフォーカスして下さい。


路線価以外にも、再建築を考えると、
接道している敷地か、道幅は十分あるか
なども重視されると言えます。


あなたにとってみれば、


「万が一、返済が滞ったら…」


などという最悪の事態は
考えたくないかもしれません。


しかし、融資をする銀行にとっては損害を
出さないためのリスク管理は必須なのです。


この両者の「視点の違い」を知る
ことが融資成功の秘訣となります。


もし、あなたが過去に融資がうまくいかなった
経験があるなら、是非今回の話をご活用下さい。

 

相手(物件)に惚れすぎないこと。


恋の駆け引きも不動産投資も、
成功する秘訣はコレに尽きます。


それでは、また。


追伸:


先日メルマガでご紹介した戸塚の中古RCで
1.3億円の満額融資を成功させたSさん。


これも「土地が300坪」だった点が
満額融資となった大きな要因と言えます。


特に中古物件の場合は「土地」の価値が
融資の可否に大きく響くのは間違いありません。


自己資金に限度がある私たちにとって
融資の関門を突破しないことには
「金持ち」への扉は開きません。


何度も銀行へ足を運んで時間を無駄に
したくないなら、こちらが必見です。


「融資担当者が喜ぶ数字」を
詳しく知ることができます。


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