アパート経営・不動産投資 虎の巻

誰でもできるアパート経営!金なし・土地なし・知識なし。全くのゼロから億万長者になったアパート経営・不動産投資の極意!
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家賃保証は安心保証? アパート経営・不動産投資実践会



 ■━ 不動産投資 虎の巻 第303回 ━━━━━━━━━━━■

      土地無し・金無し・知識無し。
      ガソリンスタンド店員がたった5年で億万長者!

         〜不動産投資成功法を遂に公開!〜

■━━━━━━━━━━━━━━━━ 不動産投資実践会 ━━■


こんにちは。
不動産投資実践会 中村 です。


新年明けて、すぐ3連休。


なかなかエンジンがかからないと
お悩みの方もいるかもしれません。


そんな方は、是非もう一度
新年号を読み返してみて下さい。


世紀の不動産バーゲンセールは、まもなくです。
http://hudousantoush.jugem.jp/?eid=314

 

さて、この最高のタイミングの波に乗って、
あなたが収益不動産を手に入れたとしましょう。


その後、成功を加速させるために絶対に
知っておくべきことを今日はお話しします。


それは何かというと、


「家賃保証(サブリース)」


についてです。


結論から言えば、


「サブリースは利用するな!」
「余計なお金をドブに捨てることになる」


が私の持論。


これまでにも、メルマガやセミナーを通じて何度も
「サブリースは危険」と警鐘を鳴らしています。


にもかかわらず、いまだに実践会メンバー
からこの件に関するご相談が絶えません。


初心者オーナーや本業の忙しい副業大家さんは、


「任せて安心♪」


の宣伝文句についクラっとしてしまうのでしょう。


先日も実践会のAさんからこんな相談を受けました。


「最初は空室が怖くてサブリース契約を
したのですが、新築のうちはほとんど
空室が出ないとわかりました。


家賃総額の15〜20%の手数料を取られる
のがバカらしくなり、税理士からも契約
解除を勧められているのですが…」


とのこと。


しかし、これは後の祭りです。


サブリースの契約は簡単にできても
解除となるとそうはいきません。


契約書の内容に瑕疵がないのですから、
裁判をしたところで負けるのがオチ。


そんな後悔をしないためにも、ここでもう一度
サブリースについての「正しい知識」をあなた
にお伝えすることにしました。


最後までじっくりお読みいただき、
しっかり頭に叩き込んで下さい。

※Aさんへの私の回答は追伸で!


サブリースとは、簡単に言うと、


「アパートオーナー・サブリース会社・
入居者の三者間で結ぶ賃貸契約システム」


となります。


サブリース会社がアパートを一括借り上げして
入居者募集までしてくれると至れり尽せりです。


たとえ空室が出ても満室分の家賃収入が
保証され、取りっぱぐれがありません。


「空き室が出たら、ローン返済が滞る」

「万が一、家賃滞納された上、居座られたら困る」


誰だって、そんなアパート経営にまつわる不安・悩み・
トラブルで眠れない夜を過ごしたくはありませんよね。


サブリース契約を結べば、30年間の家賃が保証され、
自動的にお金が入ってくるのを待つだけとなれば…


それは確かに夢のような話。


つい「お願いします!」と飛びつき
たくなる気持ちもよくわかります。


しかし、です。


世の中、「努力なしに利益を得られる」
そんなおいしい話は存在しません。


冷静に契約内容を確認してみて下さい。
そこには、とんだ「落とし穴」があります。


サブリースの「落とし穴」とは何か。


●家賃減額請求権(家賃を下げさせる権利)
●借家権(居座る権利)


この2つの権利がサブリース会社
に認められている点です。


オーナーにとってサブリース会社は「借主」と同じ。
なので手厚い保護が得られるシステムなのです。


反対にオーナーにとっては、時としてマイナスの
スパイラルを生む可能性のある恐ろしいシステム。


それは、こういうことです。


空室が埋まらないからとサブリース会社
から家賃を減額させられて利回りが悪化

手数料(家賃総額の15〜20%)
は変わらずに取られる

契約を打ち切りたくても、居座られて
追い出すこともできず悶々とする


…こんなリスクを背負う契約だと知っても、
あなたは「家賃保証」を受けたいですか?


賢いオーナーの答えはもちろん「NO」です。


実際のところ、実践会のノウハウで不動産投資
を行えば新築5年位は空室の心配はほぼ不要。


5年もあれば頭金ローンは終わります。


その間、15〜20%もの手数料をサブリース会社に
支払うのは、みすみすお金をドブに捨てるようなもの。


その分をしっかり貯蓄して、次の投資に備える
姿勢こそ、あなたの成功を加速させるのです。


「いらないお金は使わない」


これがアパート経営成功の鉄則です。


厳しいことを言えば、サブリース契約の選択は、
アパートオーナーの権利放棄とすら私は考えます。


とは言え、こういう話を聞いて、


「やっぱり空室リスクが怖いから」


とあなたがアパート経営を諦めて
しまうのは私の本望ではありません。


あなたがどうしても、


「万一の保険として、サブリース契約をしたい」


というなら、とっておきの方法をお教えしましょう。


次の2点をサブリース会社に提案して下さい。


(1)サブリース会社との間で定期借家契約を結ぶ
   (家賃減額請求権なし特約)

※定期借家契約とは?

普通借家契約の場合、「契約期間は2年」で
その後更新していくスタイルが通例ですが、
定期借家契約の場合、契約期間を双方の合意で
自由に定められ、更新はできないシステム。


(2)サブリース会社と入居者も定期借家契約を結ぶ
   (家賃減額請求なし特約)


これでサブリース会社や入居者が勝手に家賃を
下げたり、居座る権利を行使できなくなります。


しかし、当然ですが、サブリース会社に
とっては「おいしい話」ではありません。


(1)の提案に乗ってくるサブリース会社を見つける
のは至難のワザ。その場合は(2)だけでもOK。


これなら実例も結構あります。


どうしても空室リスクが怖くてサブリース契約を
結びたいなら、この交渉にチャレンジして下さい。


繰り返しますが、私の持論は、

「サブリース契約は業者のカモになるだけ」

基本的にはお勧めしません。


サブリースに頼らなくても、お金をかけなくても、
「知恵」を絞ればいくらでも「空室対策」は可能です。


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満室にしてしまう「集客ノウハウ」とは?
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お金で「空室なし」という「安心」を買うのではなく、
あなたの「スキル」で「常時満室」を実現して下さい。


それでは、また。


追伸:


中には、Aさんと同じように
サブリース契約結んだ後に、


「しまった!」


と後悔している読者の方もいるかもしれません。


そんなあなたにアドバイスです。


サブリース契約を解除するのは無理でも、
契約内容の変更なら可能かもしれません。


相手にもメリットを残しながら
心情に訴える作戦です。


具体的には「管理委託料」に
切り替えてもらうようお願いします。


これでも家賃総額の5〜8%となりますから、
サブリース会社は十分儲かるのです。


ただ、これも相手が悪徳業者の場合は、
話し合いの余地はないでしょう。


その場合は、残念ながら諦める他ありません。


「バカらしい」と思いながらお金を垂れ流したくない
なら、自分自身が「知識武装」するのが一番です。


あなたのアパートに行列ができる
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 アパート経営・不動産投資実践会

  ■発行責任者 中村 武司
  ■HP    http://www.hudousanmaster.com/

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